別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本東 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -8 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　萩野　和伸   TEL.

鑑定評価額 9,030,000 円  １㎡当たりの価格 57,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区下南部３丁目４１３番５ ｢下南部３－６－２０｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南東4m市道 水道、下水 竜田口 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 竜田口駅　北東 2.4km 法令 規制 ２中専 ⑤地域要因の将 　来予測 熊本市東部地区にあって、小規模開発の古い住宅団地で、周辺地域の地価変動による影響はあまりなく、地価は 概ね横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市東部地区のうち、主として上南部・下南部地区を中心とした住宅地域である。需要の中心は、熊 本市内及びその周辺に居住する４０代前後のエンドユーザー等が考えられる。やや利便性の劣る住宅地域であるが、素 地価格等が相対的に安いことから、小規模分譲団地の開発は散見され、地価は概ね安定的である。土地は１，０００万 円前後、新築の戸建物件では３，０００万円前後を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 主な市場参加者は個人等のエンドユーザーであり、最有効使用及び市場参加者の観点から規範性に乏しく、かつ画地規 模が小さく事業収支の観点からも共同住宅の想定は非現実的であるため収益価格は試算しない。居住の快適性を重視す る既成住宅地域で、自己使用目的での取引が中心であり、市場においては周辺の取引事例に着目して価格が形成される ことから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,100 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [123.8] [103.0] 100 57,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人気の高い住宅地の地価は引き続き上昇傾向 にあるが、ウッドショックの影響で、割安な 郊外への需要が増えつつある。 小規模開発の古い住宅団地で、周辺の地価変 動による影響はあまりなく、地価は安定的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％