別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本東 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -7 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　桐山　馨   TEL.

鑑定評価額 9,220,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区戸島１丁目２４０９番５１ ｢戸島１－６－１２｣ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南東5m市道 水道、下水 水前寺 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 水前寺駅北東方 7.4km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東部郊外部に位置する戸建住宅を中心とした住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。既存の住宅団地 であるが、周辺地域との比較で割安感があるため、地価はやや上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は託麻地区を中心とした熊本市北東部の住宅地域一円である。需要者の中心は自己の居住用目的で、市中心 部に勤務先を有する勤労者等であると思料する。周辺地域と比較して割安感があること、宅地開発が比較的活発で新し い住民が流入していることから、土地に対する需要は堅調である。土地は９００～１，４００万円程度の物件が需要の 中心になると思料する。新築の戸建物件はあまり見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件は相続対策で建築された共同住宅や転勤等により賃貸される戸建住宅が主で、採算性に見合う収益物件は少な く収益価格は試算できなかった。対象標準地のように自己使用を前提とした買手が典型的な市場参加者である場合は、 一般的に取引事例によって実証的に考察した比準価格の信頼性は高い。以上のことから、代表標準地との検討も踏まえ たうえで、当該比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本東 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     71,100 円／㎡ [100.3] 100 100 [103.0] 100 [150.2] [103.0] 100 47,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区では熊本地震後の復興需要の影響はなく なったものの、人気のある地域の宅地需要は 継続しており、全般的に不動産市場は堅調に 推移している。 託麻地区の古い住宅団地。ミニ開発が活発な 周辺地域と比較して割安感があるため、住宅 地に対する需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％