別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本東 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本東 -4 熊本県 熊本第２ 氏名  不動産鑑定士　桐山　馨   TEL.

鑑定評価額 9,500,000 円  １㎡当たりの価格 57,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市東区沼山津３丁目１７３０番５ ｢沼山津３－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、農 家住宅等が混在する 住宅地域 北西4.5m市道 水道、下水 新水前寺 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 新水前寺駅南東方 5.9km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 東部に位置する戸建住宅を中心とした旧来からの住宅地域で、今後とも現状を維持すると予測する。古くからの 地縁的選好性の強い地域であることから、地価はほぼ横ばい～やや下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は秋津地区を中心とした熊本市東部の住宅地域一円である。需要者の中心は自己の居住用目的で、近隣に農 地を所有している農業従事者や市中心部に勤務先を有する勤労者等であると思料する。整備が遅れている旧来からの街 路が残り、地縁的選好性の強い地域であり、土地に対する需要層は限定されている。土地は９００～１，４００万円程 度の物件が需要の中心になると思料する。新築の戸建物件はあまり見受けられない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸物件は相続対策で建築された共同住宅や転勤等により賃貸される戸建住宅が主で、採算性に見合う収益物件は少な く収益価格は試算できなかった。対象標準地のように自己使用を前提とした買手が典型的な市場参加者である場合は、 一般的に取引事例によって実証的に考察した比準価格の信頼性は高い。以上のことから、代表標準地との検討も踏まえ たうえで、当該比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　益城 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,800 円／㎡ [100.4] 100 100 [101.0] 100 [ 79.1] [100.0] 100 57,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東区では熊本地震後の復興需要の影響はなく なったものの、人気のある地域の宅地需要は 継続しており、全般的に不動産市場は堅調に 推移している。 農家集落的な雰囲気が残る秋津地区のやや街 路条件の劣る住宅地域。需要者が限定的であ り、住宅地に対する需要はまだら模様気味で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　 -20.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％