鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本中央 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１熊本０１ -128	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西37m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	２１７熊本０１ -900146	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東8m市道、中間画地		２住居 (70,200)
c	２１７熊本０１ -900325	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西37m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２１熊本０１ -299	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東15m県道、中間画地		近商 (90,300)
e	２２１熊本０１ -292	熊本市中央区		更地	（　）	不整形	南東16m県道、西2.7m、角地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 278,613	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	283,071	100 [ 100.0]	283,071	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	283,000
b	(　 ) 133,829	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	154,726	100 [ 61.8]	250,366		250,000
c	(　 ) 308,138	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	315,225	100 [ 120.8]	260,948		261,000
d	(　 ) 201,569	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	204,593	100 [ 81.6]	250,727		251,000
e	(　 ) 140,244	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	152,196	100 [ 60.5]	251,564		252,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 260,000 円／㎡]

熊本中央 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,831,783	6,041,326	19,790,457	17,322,800	2,467,657	（　0.9267） 2,286,778	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	48,654,851 円　　　　（　 138,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	164.90	ＲＣ9	1,482.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	352 ㎡	20.5 m x 17.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２Ｆは店舗及び事務所、３～９Ｆは共同住宅（ファミリータイプ）を想定。

⑦有効率　 93.5 ％
の理由

類似不動産の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	162.90	80.4	130.97	2,820	369,335	6.0	2,216,010
							0.0	0
2～ 2	事務所	164.90	95.1	156.82	2,260	354,413	6.0	2,126,478
							0.0	0
3～ 9	住宅	164.90	95.1	156.82	1,420	222,684	3.0	668,052
							0.0	0
～

～

計		1,482.10	93.5	1,385.53		2,282,536		9,018,852
								0

⑨年額支払賃料	2,282,536 円　×　12ヶ月　＝　 27,390,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,385.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,390,432 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,643,426 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,747,006 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,018,852 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 84,777 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,831,783 円　　　　（　 73,386 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	収熊２２１０７００９　　　　-5	2,881 ( 2,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,970	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,834 円/㎡　月額支払賃料（　 2,820 円/㎡）　基準階 1 F B
b	収熊２２１０７００９　　　　-6	2,730 ( 2,597)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,766
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本中央 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,270,000 円	254,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,643,426 円	27,390,432　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 206,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,159,000 円	254,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	508,000 円	254,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,041,326 円　（　　　　　　 17,163 円／㎡）　　（経費率　　 23.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	254,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 1,482.10 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,322,800 円（　　　　　 49,213 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,831,783 円
②総費用	6,041,326 円
③純収益　①－②	19,790,457 円
④建物等に帰属する純収益	17,322,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,467,657 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,286,778 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,497 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,654,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
熊本中央 5-20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本中央 5-20

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　戸取　憲正

TEL.

鑑定評価額

88,700,000 円

１㎡当たりの価格

252,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市中央区大江５丁目１７番２８｢大江５－１７－３１｣				②地積　(㎡)	352 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1.2:1	店舗兼共同住宅ＳＲＣ9	中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	南西36m県道	水道、ガス、下水	新水前寺 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 80 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

主要県道（通称：電車通り）
沿いの商業地域

街

路

３６ｍ県道

交通

施設

新水前寺駅北西方

300m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

電車通り沿いの商業地であり、良好な利便性から学習塾やマンション需要も強く、多様な土地需要が見られる。
安定した人気の背後住宅地を抱え、地価は概ね堅調に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 258,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 133,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、熊本市中心市街地縁辺部の幹線道路及び近隣商業地域で、需要者には同一需給圏内に地縁性を持つ事業
者を中心として、県外企業等の営業拠点としての事業者も想定される。近年、事務所需要のほか、学習塾や事業収益に
見合う一定規模以上の画地はマンション開発等の需要も見られる。市場の中心となる価格帯は、画地規模や事業計画等
により異なるうえ、個別の事情に左右されやすいため、把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は幹線道路沿いの代替競争関係の強い取引事例から試算したもので説得力を有する。収益価格は本件のような
商業地においては重視されるべき価格であるが、試算の過程において想定要素を含み、収益価格の信頼性には限度があ
る。従って、鑑定評価額の決定にあたっては、現実の取引市場を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を
比較考量して、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 187,000 円／㎡

[102.1]
100

100
[100.0]

100
[ 75.8]

[100.0]
100

252,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    246,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は感染症による厳しい状況が徐々に緩和
される中で持ち直しの動きがみられる。但し
、今後は変異株の感染拡大による影響が懸念
される。

主要県道沿いに中高層の店舗兼共同住宅等が
建ち並ぶ商業地域。地域要因に格別の変化は
ない。コロナ禍の影響は小さく、地価は堅調
に推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本中央 5-20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１熊本０１ -292	熊本市中央区		更地	（　）	不整形	南東16m県道、西2.7m、角地		近商 (90,300)
b	２２１熊本０１ -220	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北西22m市道、中間画地		近商 (90,300)
c	２２１熊本０１ -299	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東15m県道、中間画地		近商 (90,300)
d	２２１熊本０１ -17	熊本市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	東19m市道、北東10m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 140,244	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	152,347	100 [ 58.1]	262,215	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	262,000
b	(　 ) 238,854	100 [ 150.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	179,937	100 [ 69.4]	259,275		259,000
c	(　 ) 201,569	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	204,189	100 [ 78.1]	261,446		261,000
d	(　 ) 215,311	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 103.0]	217,572	100 [ 86.5]	251,528		252,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
b	限定価格	％／月 +0.19	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 258,000 円／㎡]

熊本中央 5-20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,736,071	6,035,306	19,700,765	17,322,800	2,377,965	（　0.9267） 2,203,660	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	46,886,383 円　　　　（　 133,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 5-20　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗等兼共同住宅	164.90	ＲＣ9	1,482.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	352 ㎡	20.5 m x 17.0 m	前面道路：県道　 36.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階～９階を共同住宅と想定

⑦有効率　 93.5 ％
の理由

類似不動産の有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	162.90	80.4	130.97	2,816	368,812	6.0	2,212,872
							0.0	0
2～ 2	事務所	164.90	95.1	156.82	2,000	313,640	6.0	1,881,840
							0.0	0
3～ 9	共同住宅	164.90	95.1	156.82	1,450	227,389	3.0	682,167
							0.0	0
～

～

計		1,482.10	93.5	1,385.53		2,274,175		8,869,881
								0

⑨年額支払賃料	2,274,175 円　×　12ヶ月　＝　 27,290,100 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,385.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,290,100 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,637,406 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,652,694 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,869,881 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 83,377 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,736,071 円　　　　（　 73,114 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１（収）７００５　　　　-9	3,162 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,875	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,830 円/㎡　月額支払賃料（　 2,816 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１（収）７００５　　　　-10	2,368 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,798
c	２２１（収）７００５　　　　-11	2,858 ( 2,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,831

熊本中央 5-20　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,270,000 円	254,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,637,406 円	27,290,100　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 206,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,159,000 円	254,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	508,000 円	254,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	254,000 円	254,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,035,306 円　（　　　　　　 17,146 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9267

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	254,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 1,482.10 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,322,800 円（　　　　　 49,213 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,736,071 円
②総費用	6,035,306 円
③純収益　①－②	19,700,765 円
④建物等に帰属する純収益	17,322,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,377,965 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,203,660 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,260 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,886,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 133,000 円／㎡）