鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本中央 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１７熊本０１ -900224	熊本市中央区		更地	（　）	長方形	南27m市道、西4m、北4m、三方路		商業 (100,600)
b	２１７熊本０１ -900288	熊本市中央区		更地	（　）	ほぼ長方形	東18m市道、南7m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２２１熊本０１ -248	熊本市中央区		更地	（　）	不整形	南西8.5m市道、中間画地		商業 (100,510)
d	２１７熊本０１ -900325	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西37m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 417,277	100 [ 80.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	520,583	100 [ 105.0]	495,793	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	506,000
b	(　 ) 395,836	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	395,836	100 [ 78.0]	507,482		518,000
c	(　 ) 551,133	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	585,361	100 [ 115.8]	505,493		516,000
d	(　 ) 308,138	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	314,301	100 [ 66.2]	474,775		484,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	限定価格	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 506,000 円／㎡]

熊本中央 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	184,733,016	41,165,518	143,567,498	113,894,000	29,673,498	（　0.8811） 26,145,319	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	556,283,383 円　　　　（　 349,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	894.25	ＲＣ14F1B	8,112.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,595 ㎡	46.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：店舗、３～１４階：共同住宅、地下１階：駐車場

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

地域の状況等を参考に賃貸可能面積を査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	623.25	53.9	336.00	3,720	1,249,920	6.0	7,499,520
							0.0	0
2～ 2	店舗	894.25	73.4	656.25	3,160	2,073,750	6.0	12,442,500
							0.0	0
3～10	共同住宅	645.15	90.5	584.00	2,100	1,226,400	3.0	3,679,200
							0.0	0
11～14	共同住宅	353.15	82.7	292.00	2,200	642,400	3.0	1,927,200
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	21.00

計		8,112.30	84.2	6,832.25		15,704,470		57,084,420
								0

⑨年額支払賃料	15,704,470 円　×　12ヶ月　＝　 188,453,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,832.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当可能

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	188,453,640 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 7,500,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 11,757,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	184,196,422 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	57,084,420 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 536,594 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	184,733,016 円　　　　（　 115,820 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１収０６４１３　　　　-7	3,204 ( 3,158)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	3,769	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,739 円/㎡　月額支払賃料（　 3,720 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１収０６４１３　　　　-8	2,673 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,713
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本中央 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,350,000 円	1,670,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	11,757,218 円	195,953,640　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,853,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,195,000 円	1,670,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,340,000 円	1,670,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,670,000 円	1,670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 41,165,518 円　（　　　　　　 25,809 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8811

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,670,000,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 8,112.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	113,894,000 円（　　　　　 71,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	184,733,016 円
②総費用	41,165,518 円
③純収益　①－②	143,567,498 円
④建物等に帰属する純収益	113,894,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	29,673,498 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	26,145,319 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,392 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 556,283,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 349,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
熊本中央 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本中央 5-17

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　椎葉　和馬

TEL.

鑑定評価額

793,000,000 円

１㎡当たりの価格

497,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市中央区辛島町４番６｢辛島町４－３５｣				②地積　(㎡)	1,595 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,600)
	1.5:1	事務所兼共同住宅ＲＣ14F1B	中高層の事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域	北14.5m市道、背面道	水道、ガス、下水	熊本 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ市道

交通

施設

熊本駅北東方

1.8km

法令

規制

商業
(100,600)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中高層の事務所ビル、共同住宅等が建ち並ぶ地域で、コロナ禍の影響をやや受けつつも、隣接する複
合商業施設の集客力等による効果もあって、今後も土地需要は堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 340,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、熊本市中心市街地とその縁辺にある商業地域と判定した。対象地が存する地域は、中高層の事務所ビル
、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域で、コロナ禍の影響はやや受けつつも、隣接する複合商業施設サクラマチクマモトの
集客力等による効果もあって、土地需要は依然として堅調である。主たる需要者は県内外の法人事業者等とみられ、規
模・用途等の多様性から需要の中心となる価格帯は判然としない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は店舗兼共同住宅を建築し、これを賃貸することを想定して試算したが、近隣地域及び周辺には自用と賃貸用
の事務所ビル、共同住宅等が混在していることもあって、投下資本に見合う賃料設定は困難であり、当該賃料収入に基
づく収益価格は低位に試算されたものと判断した。よって、市場性を反映した実証性の高い比準価格を重視することと
して、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熊本中央 5-10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 420,000 円／㎡

[101.9]
100

100
[100.0]

100
[ 88.4]

[102.0]
100

494,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    483,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の動向をうかがいつつも、企業業績
の改善、及びこれに伴う設備投資の増加をは
じめとした地域経済全般の持ち直しが期待さ
れる。

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域で
、複合商業施設サクラマチクマモトに隣接し
、土地需要は依然として堅調に推移している
。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本中央 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１熊本０１ -6	熊本市中央区		建付地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２２１熊本０１ -65	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南東10.5m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２２１熊本０１ -121	熊本市中央区		更地	（　）	不整形	北4.2m市道、中間画地		商業 (100,252)
d	２２１熊本０１ -168	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西36m県道、南東8m、二方路		商業駐車付置義務 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,261	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	278,453	100 [ 57.3]	485,956	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	496,000
b	(　 ) 708,651	100 [ 120.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	595,857	100 [ 120.0]	496,548		506,000
c	(　 ) 537,324	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	542,160	100 [ 109.3]	496,029		506,000
d	(　 ) 374,370	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	423,454	100 [ 87.6]	483,395		493,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -37.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	その他	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	その他	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 500,000 円／㎡]

熊本中央 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	183,873,101	41,070,590	142,802,511	113,894,000	28,908,511	（　0.8811） 25,471,289	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	541,942,319 円　　　　（　 340,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	894.25	ＲＣ14F1B	8,112.30
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	600 ％	600 ％	1,595 ㎡	46.5 m x 35.0 m	前面道路：市道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗、３～１４階は住宅（ファミリータイプ）、地下１階は駐車場を想定。

⑦有効率　 84.2 ％
の理由

標準設計仕様。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	21.00

1～ 1	店舗	623.25	53.9	336.00	3,780	1,270,080	6.0	7,620,480
							0.0	0
2～ 2	店舗	894.25	73.4	656.25	3,280	2,152,500	6.0	12,915,000
							0.0	0
3～10	共同住宅	645.15	90.5	584.00	2,030	1,185,520	3.0	3,556,560
							0.0	0
11～14	共同住宅	353.15	82.7	292.00	2,330	680,360	3.0	2,041,080
							0.0	0

計		8,112.30	84.2	6,832.25		15,628,180		57,152,280
								0

⑨年額支払賃料	15,628,180 円　×　12ヶ月　＝　 187,538,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 6,832.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 25 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 7,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	187,538,160 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 7,500,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 11,702,290 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	183,335,870 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	57,152,280 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 537,231 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	183,873,101 円　　　　（　 115,281 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１収９６３１　　　　-25	3,714 ( 3,697)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [128.0]	100 [ 80.0]	3,942	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,796 円/㎡　月額支払賃料（　 3,780 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１収９６３１　　　　-26	3,407 ( 3,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [122.0]	100 [ 90.0]	3,650
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本中央 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,350,000 円	1,670,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	11,702,290 円	195,038,160　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,813,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 14,195,000 円	1,670,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	3,340,000 円	1,670,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,670,000 円	1,670,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 41,070,590 円　（　　　　　　 25,750 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.8811

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,670,000,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 8,112.30 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	113,894,000 円（　　　　　 71,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	183,873,101 円
②総費用	41,070,590 円
③純収益　①－②	142,802,511 円
④建物等に帰属する純収益	113,894,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	28,908,511 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	25,471,289 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,969 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 541,942,319 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 340,000 円／㎡）