鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本中央 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１熊本０１ -17	熊本市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	東19m市道、北東10m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	２２１熊本０１ -13	熊本市中央区		建付地	（　）	不整形	南東30m市道、北西11m、角地		商業 (100,400)
c	２１７熊本０１ -900280	熊本市西区		貸家建付地	（　）	不整形	南40m県道、西5m、二方路		商業 (100,400)
d	２２１熊本０１ -215	熊本市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	東10m県道、中間画地		商業 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 215,311	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 103.0]	217,572	100 [ 99.0]	219,770	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	220,000
b	(　 ) 172,232	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	203,222	100 [ 85.9]	236,580		237,000
c	(　 ) 178,748	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 71.4]	257,858	100 [ 111.1]	232,095		232,000
d	(　 ) 252,478	100 [ 120.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	213,554	100 [ 92.8]	230,123		230,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
d	限定価格	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

熊本中央 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,841,973	14,091,639	46,750,334	40,306,200	6,444,134	（　0.9504） 6,124,505	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	130,308,617 円　　　　（　 147,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	526.98	ＲＣ9	3,452.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	885 ㎡	20.0 m x 42.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階：事務所、３階～９階：共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

地域の状況等を参考に賃貸可能面積を査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	83.10	100.0	83.10	2,810	233,511	6.0	1,401,066
							0.0	0
2～ 2	事務所	526.98	100.0	526.98	2,100	1,106,658	6.0	6,639,948
							0.0	0
3～ 8	共同住宅	448.87	100.0	448.87	1,420	637,395	3.0	1,912,185
							0.0	0
9～ 9	共同住宅	149.62	100.0	149.62	1,420	212,460	3.0	637,380
							0.0	0
～

計		3,452.92	100.0	3,452.92		5,376,999		20,151,504
								0

⑨年額支払賃料	5,376,999 円　×　12ヶ月　＝　 64,523,988 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,452.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当可能

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,523,988 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,871,439 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	60,652,549 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,151,504 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 189,424 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,841,973 円　　　　（　 68,748 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１収０６４１３　　　　-3	2,462 ( 2,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [110.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,926	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,824 円/㎡　月額支払賃料（　 2,810 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１収０６４１３　　　　-4	2,676 ( 2,670)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [115.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,722
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本中央 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,955,000 円	591,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,871,439 円	64,523,988　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 468,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,023,500 円	591,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,182,000 円	591,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	591,000 円	591,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,091,639 円　（　　　　　　 15,923 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	591,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 3,452.92 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,306,200 円（　　　　　 45,544 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,841,973 円
②総費用	14,091,639 円
③純収益　①－②	46,750,334 円
④建物等に帰属する純収益	40,306,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,444,134 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,124,505 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,920 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 130,308,617 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
熊本中央 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本中央 5-8

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　津留　伴一

TEL.

鑑定評価額

202,000,000 円

１㎡当たりの価格

228,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市中央区呉服町２丁目３６番１外				②地積　(㎡)	885 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	診療所ＲＣ2	高層マンション、低層店舗等が混在する商業地域	東18m市道	水道、ガス、下水	熊本 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 210 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層店舗事務所兼共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 270 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

熊本駅北東方

1.0km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は熊本駅に近い旧来からの商業地域で、店舗併用住宅等が残存している。熊本駅周辺の発展に伴うマン
ション建設等の土地の高度利用も進んでおり、今後とも地価は上昇傾向に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗事務所兼共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 230,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 155,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、熊本市の中心地に近い幹線道路沿いを中心とした商業地域である。需要者の中心は、地元資本を中心と
した法人経営者で、貸ビル経営者やマンション業者の参入もみられる。低層店舗や飲食店等としての商業立地性は低下
しているものの、熊本駅への接近性により、マンション適地としての期待感がみられる。取引される価格帯は個別の事
情に左右され、需要の中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内は、自用の店舗の外に賃貸物件も立地しており、賃貸市場の成熟の程度は高く、自用目的の取引に加え、収
益性に着目した土地取引も予測されるが、賃料水準がやや低く、高い収益性が期待できないことから、収益価格は低位
に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、前年標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価
額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    221,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　熊本中央 5-3               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    222,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍等により土地取引等は停滞感などが
みられたが、景気の持ち直しとともに徐々に
回復の兆しもみられる。

マンション適地としての期待感などもみられ
、土地の高度利用も進み、地価は上昇傾向に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

+2.7 ％

３　試算価格算定内訳

熊本中央 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１熊本０１ -6	熊本市中央区		建付地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２２１熊本０１ -13	熊本市中央区		建付地	（　）	不整形	南東30m市道、北西11m、角地		商業 (100,400)
c	２２１熊本０１ -17	熊本市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	東19m市道、北東10m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	２２１熊本０１ -299	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	長方形	北東15m県道、中間画地		近商 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 273,261	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	277,087	100 [ 100.0]	277,087	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	277,000
b	(　 ) 172,232	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	202,229	100 [ 88.0]	229,806		230,000
c	(　 ) 215,311	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 103.0]	216,719	100 [ 105.0]	206,399		206,000
d	(　 ) 201,569	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	203,585	100 [ 86.4]	235,631		236,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 230,000 円／㎡]

熊本中央 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	61,211,431	14,117,003	47,094,428	40,306,200	6,788,228	（　0.9504） 6,451,532	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	137,266,638 円　　　　（　 155,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗事務所兼共同住宅	526.98	ＲＣ9	3,452.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	885 ㎡	20.0 m x 42.0 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロアー貸、１階店舗、２階事務所、３～９階共同住宅（ファミリータイプを想定）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

類似賃貸事例のレンタブル比を参考とした

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	83.10	100.0	83.10	2,870	238,497	6.0	1,430,982
							0.0	0
2～	事務所	526.98	100.0	526.98	2,260	1,190,975	6.0	7,145,850
							0.0	0
3～ 8	共同住宅	448.87	100.0	448.87	1,400	628,418	3.0	1,885,254
							0.0	0
9～	共同住宅	149.62	100.0	149.62	1,400	209,468	3.0	628,404
							0.0	0
～

計		3,452.92	100.0	3,452.92		5,409,448		20,516,760
								0

⑨年額支払賃料	5,409,448 円　×　12ヶ月　＝　 64,913,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,452.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当可能

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	64,913,376 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,894,803 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	61,018,573 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	20,516,760 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 192,858 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	61,211,431 円　　　　（　 69,165 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１収０４８２２　　　　-46	2,462 ( 2,450)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,941	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,884 円/㎡　月額支払賃料（　 2,870 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１収０４８２２　　　　-47	2,480 ( 2,469)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,756
c	２２１収０４８２２　　　　-28	2,410 ( 2,404)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,879

熊本中央 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,955,000 円	591,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,894,803 円	64,913,376　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 470,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,023,500 円	591,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,182,000 円	591,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	591,000 円	591,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,117,003 円　（　　　　　　 15,951 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	591,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 3,452.92 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	40,306,200 円（　　　　　 45,544 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	61,211,431 円
②総費用	14,117,003 円
③純収益　①－②	47,094,428 円
④建物等に帰属する純収益	40,306,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,788,228 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,451,532 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,290 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,266,638 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 155,000 円／㎡）