鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熊本中央 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２１７熊本０１ -900187	熊本市西区		建付地	（　）	長方形	南22m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	２２１熊本０１ -75	熊本市中央区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	東30m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	２２１熊本０１ -13	熊本市中央区		建付地	（　）	不整形	南東30m市道、北西11m、角地		商業 (100,400)
d	２２１熊本０１ -17	熊本市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	東19m市道、北東10m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	２２１熊本０１ -162	熊本市中央区		更地	（　）	袋地等	南西18m市道、中間画地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,452	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 80.0]	164,061	100 [ 74.8]	219,333	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	219,000
b	(　 ) 173,284	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	175,883	100 [ 85.1]	206,678		207,000
c	(　 ) 172,232	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	203,619	100 [ 102.0]	199,626		200,000
d	(　 ) 215,311	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 98.0]	100 [ 103.0]	217,999	100 [ 115.5]	188,744		189,000
e	(　 ) 60,749	100 [ 60.0]	[ 102.3] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	147,967	100 [ 75.0]	197,289		197,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	その他	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
e	その他	％／月 +0.25	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 203,000 円／㎡]

熊本中央 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適切な再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,687,296	6,673,260	22,014,036	18,686,800	3,327,236	（　0.9504） 3,162,205	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	67,280,957 円　　　　（　 95,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	400.00	ＲＣ4	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	704 ㎡	32.0 m x 22.5 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

地域内の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	85.0	340.00	2,400	816,000	6.0	4,896,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	400.00	85.0	340.00	2,150	731,000	6.0	4,386,000
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	400.00	85.0	340.00	1,450	493,000	3.0	1,479,000
							0.0	0
4～ 4	共同住宅	400.00	85.0	340.00	1,450	493,000	3.0	1,479,000
							0.0	0
～

計		1,600.00	85.0	1,360.00		2,533,000		12,240,000
								0

⑨年額支払賃料	2,533,000 円　×　12ヶ月　＝　 30,396,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,360.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されている

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,396,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,823,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,572,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,240,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 115,056 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,687,296 円　　　　（　 40,749 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１（収）５９４２　　　　-50503	2,176 ( 2,168)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,347	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,412 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１（収）５９４２　　　　-50502	2,575 ( 2,573)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,452
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本中央 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,370,000 円	274,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,823,760 円	30,396,000　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 328,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,329,000 円	274,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	548,000 円	274,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	274,000 円	274,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,673,260 円　（　　　　　　 9,479 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	274,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,686,800 円（　　　　　 26,544 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,687,296 円
②総費用	6,673,260 円
③純収益　①－②	22,014,036 円
④建物等に帰属する純収益	18,686,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,327,236 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,162,205 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,492 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,280,957 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
熊本中央 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熊本中央 5-5

熊本県

熊本第１

氏名

不動産鑑定士　西浦　良一

TEL.

鑑定評価額

141,000,000 円

１㎡当たりの価格

200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熊本市中央区新町１丁目７番３６外｢新町１－７－２６｣				②地積　(㎡)	704 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1.5:1	診療所兼住宅ＲＣ3	小売店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域	西19m市道	水道、ガス、下水	熊本 1.8km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 26.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１９ｍ市道

交通

施設

熊本駅北東方

1.8km

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

　中心商業地に程近い幹線市道沿いに店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域。コロナ禍による影響は見られるが、
周辺はマンション適地としての取引が活発化。地価は今後、前年並みの上昇傾向で推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 202,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 93,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、中心商業地に程近い幹線・準幹線沿い等に形成された同種の路線商業地域の圏域である。需要者層は
、県内外の事業者、法人等が大半を占めると推定される。コロナ禍による影響は比較的大きいが区内人口は微減傾向に
あり、周辺はマンション適地としての取引が活発化している。地価は前年並みの上昇傾向で推移している。土地はバラ
ツキがあるが、概ね７００㎡で１４，０００万円程度が市場における中心価格帯と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　近隣地域は、中心商業地に程近い幹線市道沿いに店舗・営業所等の収益物件が建ち並ぶ商業地域である。したがって
、主な需要者層である県内外の事業者等は価格決定に当たり、収益性を重視する傾向がある。コロナ禍の影響もあって
、賃料水準はやや弱含みの横這いで推移している。かかる状況を踏まえ、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し
、収益価格を比較考量のうえ、前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    194,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

中央区は約２年間と長引くコロナ禍の影響に
より、サクラマチクマモト効果による需要は
低迷。特に中心部の飲食店舗への影響は依然
不透明感がある。

近隣地域は中心商業地に程近い幹線市道（電
車通り）沿いの商業地域。背後地人口は微減
傾向にあるが、地価は前年並みの上昇傾向で
推移している。

個別的な変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

熊本中央 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１熊本０１ -13	熊本市中央区		建付地	（　）	不整形	南東30m市道、北西11m、角地		商業 (100,400)
b	２２１熊本０１ -17	熊本市中央区		建付地	（　）	ほぼ整形	東19m市道、北東10m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
c	２２１熊本０１ -6	熊本市中央区		建付地	（　）	長方形	南東18m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	２２１熊本０１ -215	熊本市中央区		更地	（　）	ほぼ正方形	東10m県道、中間画地		商業 (90,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 172,232	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	203,222	100 [ 100.9]	201,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	201,000
b	(　 ) 215,311	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 98.0]	100 [ 103.0]	217,785	100 [ 107.8]	202,027		202,000
c	(　 ) 273,261	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	278,180	100 [ 136.0]	204,544		205,000
d	(　 ) 252,478	100 [ 120.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	213,765	100 [ 105.0]	203,586		204,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.0
d	限定価格	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 202,000 円／㎡]

熊本中央 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,606,069	6,668,076	21,937,993	18,686,800	3,251,193	（　0.9504） 3,089,934	（ 5.0 - 0.3 ） 4.7％
	⑧収益価格	65,743,277 円　　　　（　 93,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熊本中央 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	400.00	ＲＣ4	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	704 ㎡	32.0 m x 22.5 m	前面道路：市道　 19.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗はフロア貸し、３・４階共同住宅はファミリータイプを想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

地域内の標準的な有効率を参考とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	400.00	85.0	340.00	2,420	822,800	6.0	4,936,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	400.00	85.0	340.00	2,150	731,000	6.0	4,386,000
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	400.00	90.0	360.00	1,350	486,000	3.0	1,458,000
							0.0	0
4～ 4	共同住宅	400.00	90.0	360.00	1,350	486,000	3.0	1,458,000
							0.0	0
～

計		1,600.00	87.5	1,400.00		2,525,800		12,238,800
								0

⑨年額支払賃料	2,525,800 円　×　12ヶ月　＝　 30,309,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	30,309,600 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,818,576 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	28,491,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,238,800 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 115,045 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,606,069 円　　　　（　 40,634 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２１収０８７２４　　　　-1	1,980 ( 1,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	2,368	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,432 円/㎡　月額支払賃料（　 2,420 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２１収０８７２４　　　　-2	3,099 ( 3,092)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [140.0]	100 [100.0]	2,460
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熊本中央 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,370,000 円	274,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,818,576 円	30,309,600　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 328,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,329,000 円	274,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	548,000 円	274,000,000　×　　　　 0.20 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	274,000 円	274,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,668,076 円　（　　　　　　 9,472 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9504

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	274,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0682	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 × 30 ％　＋ 0.0946 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,686,800 円（　　　　　 26,544 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,606,069 円
②総費用	6,668,076 円
③純収益　①－②	21,937,993 円
④建物等に帰属する純収益	18,686,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,251,193 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,089,934 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,389 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 65,743,277 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,400 円／㎡）