別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本中央 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本中央 -23 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　山口　和彦   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市中央区大江１丁目３番４ ｢大江１－３－８｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 水前寺 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 水前寺駅北西方 2.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、各種施設への接近性が良好で利便性の高い住宅地域であることから、需要は堅調に推移しており、 土地価格は概ね上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね熊本市中央区を中心とした熊本市における戸建住宅地域である。需要者の中心は熊本市内のサラリ ーマン層を中心とする一次取得者である。各種利便施設等への接近性に優れ、比較的良好な居住環境を背景に、新型コ ロナの影響はさほど見られず、土地需要は概ね堅調である。土地は２００㎡程度で２，０００万円、新築の戸建物件は ４，０００万円～５，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心としてアパート等が混在する住宅地域であるが、対象標準地は規模が小さく、共同住宅を想定すること は困難であることから、収益価格の試算を断念した。周辺地域は快適性や利便性が重視される傾向があり、需要者が土 地の価格を判断する場合、一般に意識するのは近隣の過去の取引価格等であることから、比準価格は高い説得力を有し ている。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本中央 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [101.0] 100 [103.7] [100.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 熊本市中央区においては、新型コロナの不透 明感は残るものの、需要は概ね堅調であり、 需給動向は強含んでいる。 複合商業施設や子飼商店街等への接近性に優 れ、生活利便性が比較的良好な住宅地域であ ることから、土地需要は堅調であり、地価は 上昇傾向で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％