別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本中央 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本中央 -20 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　石山　博   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 69,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市中央区琴平本町１８４番４ ｢琴平本町５－８｣ ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1.2:1 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅、共 同住宅等が混在する 住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 南熊本 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 南熊本駅　北西方 1.1km 法令 規制 ２住居 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熊本市中心部への接近性は良好であるが、狭い街路が入り組んでいるほか一般住宅のほかアパートや併用住宅等 も混在し配置も雑然とする等、住環境はやや劣るものの近年建替等も進んでいる。当面は現状維持と予測。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、琴平、本荘、世安、春竹地区等を中心とする圏域である。主たる需要者は中間所得者層の個人等で、需 要の中心となる規模・価格帯は、規模については概ね１５０～２００㎡前後、土地のみで総額１，０００～１，５００ 万円前後、土地建物総額で３，５００万円前後である。狭い街路が入り組んで雑然とする等住環境はやや劣るものの、 熊本市中心部へ程近く生活利便性も良好であること等から、一定の需要が認められ取引価格は概ね安定している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域内においてはアパート等も見受けられるが、対象標準地の規模、間口、奥行等を勘案すれば、合理的な賃貸経 営を実現させる賃貸用建物の想定が困難であることから、収益価格は試算しなかった。そこで代替競争不動産の取引事 例から求められ、実証性が高く市場参加者の行動の観点からも説得力が高いと判断される比準価格を採用し、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本中央 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,800 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [125.7] [101.0] 100 69,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の住宅地域については、新型コロナウ イルス感染症の影響等は殆ど受けておらず、 低金利等を背景に需要は堅調である。 狭い街路が入り組んで雑然とする等住環境は やや劣るが市街地接近性は優る。地域内にお いては既存住宅の建替等も進んでおり周辺環 境は向上傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％