別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本中央 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本中央 -16 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　戸取　憲正   TEL.

鑑定評価額 23,700,000 円  １㎡当たりの価格 138,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市中央区水前寺４丁目６３９番 ｢水前寺４－２９－３｣ ②地積 　(㎡) 172   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＲＣ3 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 水前寺 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 水前寺駅北東方 950m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 街路整然とした住環境良好な地域で、人気のエリアである。既成市街地での開発余地は少なく希少性もあって、 地価は強含みで推移している。低金利政策等を背景に、暫くは堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、水前寺地区、新大江地区等を中心に熊本市中心部から中央区東部までの住宅地域と判定した。需要者は 画地規模等により賃貸経営目的の事業者等も見られるが、自用での居住を目的とする高額所得者が中心である。市場の 中心となる価格帯は、画地規模によりばらつきがあるが、土地は６０坪前後で２，７００万円程度である。近年は総額 を抑えるため小規模画地の分譲開発も見られる。比較的高位な住宅地域で、土地需要は安定的に推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅等も散見されるが、対象標準地は面積が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であるた め、収益価格の試算を断念した。比準価格は対象標準地に比較的近接する周辺の住宅地の取引事例を中心に求めており 、近時の取引市場を反映した実証的な価格である。鑑定評価額の決定にあたっては、説得力を有する比準価格を採用し 、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本中央 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    201,000 円／㎡ [105.5] 100 100 [103.0] 100 [148.6] [100.0] 100 139,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の人口は近年微減に転じ、世帯数は微 増傾向。新設住宅着工戸数は減少傾向にある が、中心部近郊の人気エリアの需要は強い。 地域要因に格別の変化はない。整然とした街 路で、住環境の良好な地域である。堅調な土 地需要を背景に、地価は強含み傾向で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +17.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％