別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本中央 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本中央 -11 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　村坂　亮   TEL.

鑑定評価額 20,300,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市中央区大江２丁目９０６番１１ ｢大江２－１４－２８｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 等の混在する既成住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 水前寺 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ 交通 施設 水前寺駅　北東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は文教地区であり、また、商業集積も進んでいること等より、人気の高い住宅地域である。新型コロナ ウイルス感染症拡大の影響等は僅少であり、今後も地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として大江、新大江地区を中心とした熊本市中心市街地に位置する利便性の高い住宅地域であると判断 した。典型的需要者は自用の戸建住宅建設等を目的とした個人であり、標準的価格帯は６０坪程度、２，０００万円前 後と判断する。近隣地域及び周辺は教育、文化関連施設が集積した文教地区として人気があり、金融機関、店舗等の利 便施設も充実している。売買市場でのコロナ禍の影響は僅少で、当面、土地需要は堅調に推移するものと見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は比較的小規模な画地であり、共同住宅等収益用建物の建設想定は事業収支の観点から困難なため、収益価格の 試算を断念した。よって、比準価格のみの試算となった。得られた比準価格は類似性の高い取引事例に適切な補修正を 行って求めており、高い規範性が認められる。従って、市場性を反映した比準価格を妥当と判断し、さらに代表標準地 との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本中央 -21               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    103,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [101.0] 100 [ 98.6] [100.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の基調として新型コロナウイルス感染症 による厳しい状況が徐々に緩和されるなかで 、当該趨勢が不動産市場に与える影響に注視 すべきである。 文教地区であり、また、商業集積も進んでい ること等より、人気の高い住宅地域であり、 旺盛な需要を前提として地価は強含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％