別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本中央 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本中央 -10 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　戸取　憲正   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 73,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市中央区国府本町４６３番１１ ｢国府本町１２－５１｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ閑静な住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 南熊本 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 南熊本駅東方 1.8km 法令 規制 ２中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化はみられず現状を維持するものと判断する。利便性等の概ね良好な地域であって、今後も 土地需要は概ね安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊本市中心部から南東部を中心とする住宅地域と判定した。需要者は自用での居住を目的とした個人が 中心である。市場の中心となる価格帯は画地規模によりばらつきがあるが、土地は標準的な画地で１，３００万円～１ ，５００万円程度、新築の戸建物件は３，５００万円までと判断される。閑静な住宅地域で比較的利便性の良好な地域 であり、低水準の住宅ローン金利等を背景に、土地需要は安定的に推移するものと判断する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には低層アパート等も散見されるが、対象標準地は面積が小さく、事業収支の観点から共同住宅の想定は困難であ るため、収益価格の試算を断念した。比準価格は比較的近接する住宅地の取引事例を中心に求めており、近時の取引市 場を反映した実証的な価格である。鑑定評価額の決定にあたっては、説得力を有する比準価格を採用し、さらに代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本中央 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,800 円／㎡ [100.8] 100 100 [100.0] 100 [118.7] [101.0] 100 73,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中央区の人口は近年微減に転じ、世帯数は微 増傾向。新設住宅着工戸数は減少傾向にある が、中心部近郊の人気エリアの需要は強い。 地域要因に格別の変化はない。利便性の概ね 良好な住宅地域であり、低金利及び優遇税制 等を背景に、土地需要は安定的に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％