別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 熊本中央 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊本中央 -6 熊本県 熊本第１ 氏名  不動産鑑定士　藤井　貞人   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 80,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊本市中央区本山４丁目２１４番 ｢本山４－１１－１８｣ ②地積 　(㎡) 214   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、アパート、寮 等が混在する既成住 宅地域 東5.7m市道 水道、ガス、下水 熊本 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．７ｍ 市道 交通 施設 熊本駅　東方 1.1km 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心にアパート等も混在する住宅地域。都心や熊本駅等への接近性も良好なことから需要は堅調であ る。当面の間、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熊本市中央区本山、琴平本町等都心部への接近条件に優れた既成住宅地域一円である。主に熊本市南部地 域の居住者が需要層の中心と判断した。このところ発展著しいＪＲ熊本駅にもほど近く、利便性に優れた住宅地で需要 は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は６５坪程度、土地総額１，７００万円前後と判断するが、より小規 模な画地が選好される傾向も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は収益用建物を想定するにはやや小規模で、事業収支の観点から現実的でない。よって、収益価格の査定は断念 し、比準価格のみの試算となった。得られた比準価格は類似性の高い取引事例に適切な補修正を行って求めており、高 い規範性が認められる。以上より、市場性を反映した比準価格の採用を妥当と判断し、代表標準地との価格均衡を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊本中央 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,800 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [107.8] [100.0] 100 80,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による将来的な不透明感が指摘され る一方、所得環境に殆ど影響を受けない需要 層を中心に購買意欲は底堅く、需要は堅調に 推移している。 近接するＪＲ熊本駅周辺での発展要因の波及 、利便性向上等が指摘され地価は上昇傾向で 推移している。 特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度 の市場競争力を有する。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％