別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 新上五島 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   新上五島 5-2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　研一   TEL.

鑑定評価額 3,370,000 円  １㎡当たりの価格 19,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南松浦郡新上五島町有川郷字大橋２７６０番 ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗兼住宅等 が見られる近隣商業 地域 北西12m道路 水道 つつじが丘停 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    85 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ道路 交通 施設 つつじが丘バス停北方 350m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 離島経済の景気低迷及び人口流出・過疎化等により商況は低下しており、商業地に対する需要は弱い。全般的に 地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は新上五島町を中心とする近隣市町を含む商業地域の圏域である。需要者の中心は、町内の個人事業者が中 心である。若年層の島外流出による人口減少、経営者の高齢化等が著しく、島内経済の低迷を反映して商業地の地価は 依然下落傾向で推移しており、当分はこの傾向が継続すると予測する。取引自体が極めて少なく、取引される場合も縁 故関係等の特殊事情を含むなど、取引価格にはバラツキがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引事例に適切な補修正を施して求めた価格であり、市場の実需に裏付けられた実証的で説得力に富む価格 である。近隣地域は自用の店舗及び店舗兼居宅を中心とする離島内の商業地域であり、テナント需要はほとんどなく、 賃貸市場は成熟していないため、収益還元法の適用は困難であった。よって、本件では比準価格を採用し、代表標準地 の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　新上五島 5-1               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,300 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [137.7] [100.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により雇用、所得環境は弱 い動きとなっている。個人消費は、一部に弱 さがみられるものの、緩やかに持ち直しつつ ある。 旧有川町の旧来からの商業地域であるが、商 況は衰退傾向にあり、一般的要因の影響を反 映して、地価は下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％