別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐々 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐々 5-2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　潤二   TEL.

鑑定評価額 73,000,000 円  １㎡当たりの価格 45,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北松浦郡佐々町沖田免字中の間１６７番 ②地積 　(㎡) 1,607   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.5:1 店舗 Ｓ1 店舗等が建ち並ぶＩ Ｃ近くの路線商業地 域 南東15m町道 水道、下水 小浦 760m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 沿道型低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  46.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ町道 交通 施設 小浦駅北方 760m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は西九州道佐々ＩＣ近くの路線商業地域で、ＩＣの供用開始で郊外型の店舗が進出し、商業地域として 急速に熟成度が高まっており、地価は今後、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 沿道型低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は佐々町及び隣接市等を含む商業地域の圏域である。西九州道佐々ＩＣ付近に位置し、佐々ＩＣの供用開始 後、郊外型店舗が集積し繁華性が急速に高まっている。需要者の中心は沿道型の店舗用地を求める県内外の個人事業主 から法人と広範囲に及ぶ。今後、西九州道の延伸に伴い、さらに熟成度が高まっていくものと思料される。取引件数が 少なく、需要者の業種、業態によって用途や画地規模が異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引件数が少ないため広範囲から採用せざるを得なかったが、現実の市場に基礎を置き市場実態を反映した 実証的な価格である。収益価格は、自己使用の店舗がほとんどで賃貸市場が未成熟のため非適用が相当と判断した。当 該地域は取引価格の水準を指標として価格決定されるのが通常であることから、代表標準地との検討を踏まえ、市場の 需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐々 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     50,900 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [113.0] [100.0] 100 45,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の影響から厳しい状況にある が、緩やかに持ち直している。雇用・所得環 境は弱い動きとなっており今後の回復が期待 される。 佐々ＩＣの供用開始後、郊外型の大型店舗の 立地が進み、商業地域として急速に熟成が進 んでおり、地価は緩やかに上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +12.5 行政　　　　　　  +2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％