別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 佐々 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   佐々 -1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　潤二   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 19,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北松浦郡佐々町石木場免字片木２３６番５ ②地積 　(㎡) 604   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中規模の一般住宅が 多い傾斜地の住宅地 域 南5m町道 水道、下水 清峰高校前 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ町道 交通 施設 清峰高校前駅北東方 450m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は斜面地に一般住宅、農家住宅が存する地域で今後も現状を維持するものと予測する。全町的に宅地需 要は概ね堅調で、今後しばらくは、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 準角地　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、同町及び周辺市町の圏域である。需要者は同一需給圏のうち佐々町居住者がほとんどである。佐々町は 人口が微増しており、佐世保市に比べて地価の割安感やコンパクトシティも相俟って町全体として住宅地の需要増が認 められる。当地域は旧来からの住宅地域であるが、周辺の平坦地ではミニ開発も散見される。近隣地域周辺での取引は 少なく取引価格水準が把握できる取引件数には及ばないため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、採用した取引事例に補修正を施し求めた価格であり、現実の市場における実際の取引価格より求めた実証 的な価格である。当該地域は、自用の戸建住宅が大部分の住宅地域で、賃貸市場が成熟していないため収益還元法は非 適用が相当と判断した。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、周辺標準地の価格との均衡にも留意して、比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 -35                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,300 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 73.8] [100.0] 100 19,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の影響から厳しい状況にある が、緩やかに持ち直している。雇用・所得環 境は弱い動きとなっており今後の回復が期待 される。 人口の微増、業者、地主等の高い相場観に基 づく取引等を背景に住宅地の需要は底堅い。 ミニ開発であるが宅地開発が全町的に行われ ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 -31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％