別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 川棚 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川棚 -1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　大野　敏行   TEL.

鑑定評価額 5,640,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東彼杵郡川棚町下組郷字原田５６番１ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 東6m町道 水道、下水 川棚 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ町道 交通 施設 長崎川棚医療センター バス停南東方 380m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅を中心とする町中心部の住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。地 価は下げ止まった感があり、需要は回復の兆しが見られるため今後は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当町及び隣接町の圏域に存する標準住宅地である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する１次取得者層 であるが、大部分は当町の居住者と思料する。町中心部の比較的利便性が高い住宅地で、底値圏にあった地価は下げ止 まった感があり、周辺に新築住宅もあって需要に回復の兆しが見られる。未だ取引件数が少なく、取引価格にはバラツ キがあるが、土地は２２０㎡程度で６００万円前後、新築の戸建住宅は２，２００万円前後が需要の中心と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は採用した取引事例に妥当な補修正等を施して求めた価格であり、実需に裏付けられた説得力に富む価格であ る。収益価格は戸建住宅が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、賃貸市場は発達しておらず収益還元法の適 用が困難であった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場に即した比準価格を標準とし、需給動向等を考慮のう え、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川棚 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 55.3] [100.0] 100 25,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は、緩やかに持ち直しているが、人 口減少、高齢化の進行等が著しい郡部は厳し い状況が続いている。 顕著な変動要因は認められないが、周辺に新 築住宅もあって需要は回復の兆しが見られる 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -5.0 交通・接近　　　  -4.5 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％