別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東彼杵 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東彼杵 5-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　堺　賢作   TEL.

鑑定評価額 7,480,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東彼杵郡東彼杵町蔵本郷字蔵本１８３２番１ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.5 事務所 ＬＳ2 小売店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの商業地 域 南西18m国道、北西側道 水道、下水 彼杵 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ国道 交通 施設 彼杵駅南東方 260m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに低層の店舗兼住宅等が建ち並ぶ商業地域で、今後も現状を維持すると予測する。長期の地価下落で地 価は底値圏にあると思料するが、人口減少、顧客の流出で商業地の需要は依然として弱い。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東彼杵町、川棚町及び波佐見町の商業地域のほか商住混在地域を含む圏域。需要者の中心は、地元に地 縁性をもつ個人事業者に限られる。商業背後地の人口減少・高齢化に加え、郊外型大型店舗への顧客流出により集客力 が低下している。店舗経営者の高齢化や営業不振による供給圧力がある一方で、需要は極めて弱い状態が続いている。 取引件数は極めて少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、商業地の取引事例が少ないため、隣接町の類似地域を含む取引事例を採用して試算した。近隣地域におい ては、自己使用の店舗等が通常で、テナント需要はほとんどなく、賃貸市場は未成熟であることから、収益価格は試算 しない。近隣地域においては、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認め られる。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川棚 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,600 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [141.5] [100.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で不確実性が高まっている が、郡部においては従来の経済状況に大きな 変化は見られない。 国道沿いの商業地域で特別な変動要因はない が、東彼杵郡三町の中で人口減少率と高齢化 率が高く、後継者不足や顧客の流出等で商況 は低下している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　  +2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％