別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 東彼杵 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東彼杵 -1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　堺　賢作   TEL.

鑑定評価額 3,140,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東彼杵郡東彼杵町彼杵宿郷字東宿上２４５番 ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:4.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に空地 等が見られる既成住 宅地域 南西5.5m町道 水道、下水 彼杵 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ町道 交通 施設 彼杵駅南東方 580m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域で格別の変動要因はなく今後も現状を維持すると予測する。人口減少と高齢化の進展で需要は弱 く、地価は下落傾向で推移しているが、長期下落により底値に近づきつつある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東彼杵町を中心として隣接する川棚町及び波佐見町の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏内 の居住者を中心とする一次取得層であり、同一需給圏外からの流入は少ない。雇用の場が少ない状況下で人口減少・高 齢化が一層進んでおり、地域経済の低迷により不動産需要は減退している。取引件数は極めて少なく、需要の中心とな る価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、隣接町を含む類似地域より、価格水準が近い住宅地域の取引事例を採用して求めた。近隣地域は戸建住宅 が標準的使用で、かつ自用の建物が大部分であり、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算しない。居住の快適性を 重視する住宅地域であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められ る。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川棚 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,000 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 84.8] [100.0] 100 16,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響で不確実性が高まっている が、郡部においては従来の経済状況に大きな 変化は見られない。 町中心部の平坦な住宅地域で特別な変動要因 はないが、町内人口の減少、高齢化で不動産 需要は弱く地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％