鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

時津 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１１ -31	西彼杵郡時津町		建付地	（　）	ほぼ整形	北東19.5m国道、北西4m、角地		１住居 (70,200)
b	９２２１１ -301	西彼杵郡時津町		底地	（　）	ほぼ長方形	南西22m国道、北東16m、二方路		準住居 (70,200)
c	２２０９ -13	長崎市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東11m国道、中間画地		準工 (60,200)
d	２２０９ -24	長崎市		更地	（　）	不整形	南東16m国道、南西6m、角地		準住居 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,205	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	107,403	100 [ 120.0]	89,503	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	89,500
b	(　 49,550) 82,583	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	80,042	100 [ 98.0]	81,676		81,700
c	(　 ) 64,688	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	80,101	100 [ 88.2]	90,817		90,800
d	(　 ) 61,714	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.8]	64,548	100 [ 76.5]	84,376		84,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 87,800 円／㎡]

時津 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,591,470	4,339,600	15,251,870	9,406,800	5,845,070	（　0.9489） 5,546,387	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	113,191,571 円　　　　（　 50,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

時津 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	900.00	Ｓ1	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	2,252 ㎡	64.0 m x 34.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗として一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	900.00	100.0	900.00	1,900	1,710,000	6.0	10,260,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		1,710,000		10,260,000
								0

⑨年額支払賃料	1,710,000 円　×　12ヶ月　＝　 20,520,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,520,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,026,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,494,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,260,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 97,470 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,591,470 円　　　　（　 8,700 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０６４４６　　　　-2	2,133 ( 2,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [115.0]	100 [ 90.0]	1,874	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,910 円/㎡　月額支払賃料（　 1,900 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２０６４４６　　　　-14	1,851 ( 1,846)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,948
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

時津 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	670,000 円	134,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	615,600 円	20,520,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,647,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,139,000 円	134,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	計上しない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,339,600 円　（　　　　　　 1,927 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	134,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,406,800 円（　　　　　 4,177 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,591,470 円
②総費用	4,339,600 円
③純収益　①－②	15,251,870 円
④建物等に帰属する純収益	9,406,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,845,070 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,546,387 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,463 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,191,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
時津 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

時津 5-2

長崎県

長崎第１

氏名

不動産鑑定士　三浦　純一

TEL.

鑑定評価額

198,000,000 円

１㎡当たりの価格

88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	西彼杵郡時津町元村郷字打坂１１８３番２外				②地積　(㎡)	2,252 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）土砂災害警戒区域
	2:1	店舗兼工場Ｓ2	自動車販売会社、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西20m国道	水道、ガス、下水	道ノ尾 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 600 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 60.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

元村停東方近接

法令

規制

準工
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

既成の商業地域に比べ需要の強い郊外路線商業地域であり、店舗の集客力も比較的安定しており地域の熟成度は
高く、地価はコロナ禍にあっても強含みで推移している。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 88,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 49,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は町内が中心だが地域の性格上その範囲は県南及び県央全域の幹線道路沿いに及ぶと判断する。需要層は地
場の法人が主で、ＦＣ等により全国展開を図る事業者も含まれる。時津町では県内でも有数の路線商業地が形成され、
町内に限らず隣接市町からも広域的に顧客を集めており、宅地需要は堅調であり、地価はコロナ禍にあっても強含みで
推移している。尚、取引の中心となる価格帯は画地規模によって投資額がまちまちで見いだせない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は近隣地域と同じく幹線道路沿いの路線商業地の取引事例を中心に求めたもので、近隣地域も含めた郊外路線
商業地域に対する需要の動向と対象標準地の地価水準を反映した価格が得られたと考える。一方収益価格も幹線道路沿
いの店舗の現実の賃料を基に試算した。但し、建築費の高騰等もあり得られた価格は比準価格に比べ低位となったが止
むを得ない結果と考える。そこで鑑定評価額は代表標準地の価格との均衡を踏まえ比準価格を以って決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　長崎 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 84,200 円／㎡

[100.0]
100

100
[103.0]

100
[ 93.0]

[100.0]
100

87,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     86,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

長崎県の景気は、新型コロナウイルス感染症
の影響が和らぐもとで、緩やかに持ち直して
いる。今後の不動産に対する需給動向はやや
不透明である。

郊外路線商業地域としては比較的熟成の程度
が高く、コロナ禍にあっても需要には安定し
たものが認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +4.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

時津 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２１８ -21	西彼杵郡時津町		更地	（　）	不整形	北東25m国道、南東3.5m、角地		１住居 (70,200)
b	９２２１８ -12	西彼杵郡時津町		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東12m町道、西4m、角地		１住居 (70,200)
c	９２２１８ -14	西彼杵郡時津町		建付地	（　）	ほぼ整形	北西12.5m町道、中間画地		１住居 (60,200)
d	２２３３ -208	西彼杵郡長与町		更地	（　）	ほぼ長方形	南10m町道、北5.5m、西2m、三方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 109,213	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	116,456	100 [ 134.7]	86,456	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,500
b	(　 ) 64,037	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	62,251	100 [ 70.6]	88,174		88,200
c	(　 ) 73,984	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.6]	61,837	100 [ 69.5]	88,974		89,000
d	(　 ) 109,077	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.6]	107,376	100 [ 122.0]	88,013		88,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +34.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -28.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +20.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +29.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 88,000 円／㎡]

時津 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,488,357	4,340,360	15,147,997	9,406,800	5,741,197	（　0.9489） 5,447,822	（ 5.1 - 0.2 ） 4.9％
	⑧収益価格	111,180,041 円　　　　（　 49,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

時津 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	900.00	Ｓ1	900.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	2,252 ㎡	64.0 m x 34.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗として一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	900.00	100.0	900.00	1,890	1,701,000	6.0	10,206,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		900.00	100.0	900.00		1,701,000		10,206,000
								0

⑨年額支払賃料	1,701,000 円　×　12ヶ月　＝　 20,412,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は地域に於いて標準的ではない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,412,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,020,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,391,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,206,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 96,957 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,488,357 円　　　　（　 8,654 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２１６４４６　　　　-1	2,133 ( 2,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [112.0]	100 [ 90.0]	1,924	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,899 円/㎡　月額支払賃料（　 1,890 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２１４９２５　　　　-3	1,685 ( 1,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,872
c	２１４９２５　　　　-10	2,307 ( 2,301)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,006

時津 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	670,000 円	134,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	612,360 円	20,412,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,651,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,139,000 円	134,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,340,360 円　（　　　　　　 1,927 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	134,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 900.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0702	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 35 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,406,800 円（　　　　　 4,177 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,488,357 円
②総費用	4,340,360 円
③純収益　①－②	15,147,997 円
④建物等に帰属する純収益	9,406,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,741,197 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,447,822 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,419 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,180,041 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,400 円／㎡）