別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南島原 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南島原 5-3 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　笹嶋　洋   TEL.

鑑定評価額 18,800,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南島原市有家町中須川字中小袖２２０番１ ②地積 　(㎡) 523   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:3 店舗 Ｗ2 小売店舗、スーパー 等が建ち並ぶ商業地 域 南10m国道 水道 下町停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   160 ｍ、南   100 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ国道 交通 施設 下町停西方近接 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は国道沿いの商業地域。島原半島においても郊外型量販店の進出がみられ、地域間の競争が激しくコロ ナ禍のなか、今後とも地価の下落傾向は継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原半島の国道及び県道等幹線道路沿いの商業地域である。需要者は全国的な大型店や県内の主要ショッ ピング店のほか、地場の個人商店主である。過疎化・高齢化で消費・購買力が激減しているなかを、郊外大型店舗が顧 客を奪い合うため、新規出店等の投資意欲は弱まっている。また、新型コロナウィルス感染に相俟って需要は弱く、地 価は下落傾向にある。取引事例は少ないため、需要の中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層店舗が標準的使用で自用の建物が大部分であり、賃貸市場は未成熟であり収益価格は試算できなかった。当該地域 は自己所有目的で取引されるのが中心で、取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、コ ロナ禍の影響、前年公示価格との均衡、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南島原 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,600 円／㎡ [ 95.9] 100 100 [100.0] 100 [ 76.6] [ 97.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行等により、南島原市 は地域経済が低迷しており、さらに、コロナ 禍のなか土地需要は減退し、個人消費も低調 に推移している。 島原半島においても郊外型量販店の進出がみ られ、地域間の競争が厳しく収益性が低下し 、地価の下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　  +2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％