別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南島原 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南島原 5-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　小宮　幸弘   TEL.

鑑定評価額 8,470,000 円  １㎡当たりの価格 24,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南島原市加津佐町己字仲間３０９１番２ ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗等が建ち並 ぶ近隣商業地域 北5m市道 水道 加津佐停 390m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．０ｍ市道 交通 施設 加津佐停北東方 390m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 交通利便性の良い郊外型大型店舗への顧客の流出、背後地人口の減少、高齢化等による廃業が見られるなか、新 規出店も無く衰退傾向にある。需要も乏しく、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原半島内一円の既存の商業地や幹線道路沿いの郊外型店舗が並ぶ商業地を含む圏域である。需要者の中 心は加津佐町の商業者が殆どであり、同一需給圏外からの需要は少ない。加津佐町中心部の従来型の近隣商業地域であ るが、駐車場設備を有する幹線道路沿いの郊外型店舗への顧客流出等で、空店舗が見受けられるなど衰退傾向にあり、 厳しい状況下にある。取引事例が少ないため、需要の中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。旧来型の商業地域で、自用の建物が 大部分であり、賃貸市場が熟成していないため収益価格は試算できなかった。自己使用目的での取引が中心で、取引価 格の水準を指標として価格決定されるのが一般的と認められることから、比準価格を妥当と判断し、コロナ禍の影響、 前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の低迷が続くなか、南島原市は人口 の減少、高齢化の進行等が深刻な状況にあり 、土地の需要は減退している。 旧来型の商店街で、商業地背後の人口は減少 傾向である上に、郊外型店舗に顧客を奪われ 、需要も弱く、空店舗も増え、商況の衰退傾 向は続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％