別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南島原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南島原 -4 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　笹嶋　洋   TEL.

鑑定評価額 4,100,000 円  １㎡当たりの価格 20,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南島原市西有家町須川字飛町１６６３番７ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 多い区画整然とした 住宅地域 西12m市道 水道 西有家停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ２ｍ市道 交通 施設 西有家停北西方 400m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みの住宅地域であるが、住宅地域としての熟成は遅れており空地が目立つ。過疎化・高齢化が進み、 更にコロナ禍のなか、地域経済の停滞で地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原半島の高価格帯の住宅地域。需要者層は島原半島内の居住者あるいはその縁戚関係者等が中心。区画 整然とし、南島原市内でも特に住環境が良好な住宅地域であるが、人口の減少傾向、高齢化が進行しており、更にコロ ナ禍のなか、地域経済の低迷の影響もあって宅地需要は弱いため、不動産の取引自体が少ない。加えて、取引される価 格帯がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸物件は皆無であり、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなか った。当該地域は快適性を重視する住宅地域で自己使用目的で取引されるのが中心であるので、市場の需給動向、コロ ナ禍の影響、代表標準地との検討及び単価と総額との関連性を再吟味の上、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南島原 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,900 円／㎡ [ 96.4] 100 100 [100.0] 100 [ 80.9] [101.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行等により、南島原市 は地域経済が低迷しており、さらに、コロナ 禍のなか土地需要は減退し、個人消費も低調 に推移している。 区画整然とした住宅地域で、市内では最高価 格帯にあるが、総額が高いために需要者層が 限定的で地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.5 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.8 ％  ％