別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南島原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南島原 -3 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　小宮　幸弘   TEL.

鑑定評価額 4,110,000 円  １㎡当たりの価格 16,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南島原市口之津町丁字東木崎４１３０番３ ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南東3.5m市道 水道、下水 中橋入口停 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 中橋入口停北西方 300m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 比較的利便性に恵まれた旧町中心部の住宅地域で、当面、現状を維持するものと予測する。過疎化・高齢化の進 行により、不動産需要は減退しており、地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南島原市が中心であるが広域的には島原半島内一円の住宅地域を含む圏域である。需要者の中心は口之津 町居住者が殆どを占め、同一需給圏外からの転入者は極めて少ない。市内では人口流出の影響による過疎化等により宅 地需要は弱いため、不動産の取引自体が少ない。加えて取引される価格帯がまちまちである為、需要の中心となる価格 帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は適切な事例により試算した市場の実勢を反映した実証的な価格である。自己使用の戸建住宅がほとんどで賃 貸物件がなく、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算できなかった。収益性よりも居住の快適性が重視される 住宅地域であることから、比準価格を妥当と判断し、コロナ禍の影響、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の低迷が続くなか、南島原市は人口 の減少、高齢化の進行等が深刻な状況にあり 、土地の需要は減退している。 利便性の高い住宅地域で、特段の変動はない が、人口減少等による需要の減退を反映し、 地価は依然下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.6 ％  ％