別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 南島原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南島原 -1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　笹嶋　洋   TEL.

鑑定評価額 3,760,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南島原市有家町小川字清水６１３番 ②地積 　(㎡) 369   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、漁家住宅 等が混在する住宅地 域 北3.5m市道、西側道 水道 平野停 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 平野停南方 700m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧有家町の中心部からやや離れた漁家集落の中に一般住宅も見られる地域である。過疎・高齢化が進む中、地域 経済の停滞及びコロナ禍のなか、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は島原半島内の漁家集落及び郊外の一般住宅地域である。当該地域は地縁的選好性が強く、需要者は同一需 給圏内の居住者が中心である。過疎化と高齢化が進み市場参加者が減少し宅地需要は弱く、さらに、コロナ禍のなか不 動産の取引自体が少ない。加えて取引される価格帯がまちまちであるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況 にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は漁家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域である。その地域特性から賃貸物件は皆無であり、賃貸市場が成 立しないため収益価格は試算できなかった。自己使用目的の取引が支配的であるため、市場の需給動向、コロナ禍の影 響、前年公示価格との均衡、周辺公示地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進行等により、南島原市 は地域経済が低迷しており、さらに、コロナ 禍のなか土地需要は減退し、個人消費も低調 に推移している。 地域要因に特に変動はない。過疎化・高齢化 の進行により住宅地への需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％