別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 雲仙 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲仙 5-2 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　織田　雅雄   TEL.

鑑定評価額 5,610,000 円  １㎡当たりの価格 23,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲仙市千々石町乙字犬丸３番１１外 ②地積 　(㎡) 243   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:1.5 店舗 Ｗ1 小売店舗が建ち並ぶ 既成商業地域 北5.5m県道 水道、下水 愛野 6.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   130 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．５ｍ県道 交通 施設 上石田停南方 430m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 主として個人経営の小規模な低層店舗が並ぶ商店街であり、廃業・撤退が進み、商業地域としての衰退が続いて いる。商店主も高齢化が進んでおり、現在の状況が続けば商業地域としての存続も危い状況にある。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、島原半島内にあって、近隣商業地域の存する圏域である。需要者の中心は、地場の事業者である。郊外 型大型店に顧客を奪われ、いずれも衰退傾向にあり、需要は極端に弱い。新たな出店等の動きも皆無である。今後も同 様な傾向で推移していくものと思料される。取引件数は極めて少なく、取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格 帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 島原半島内の類似地域より事例を採用して求めた比準価格は取引の実態を反映した価格である。収益還元法は、投下資 本に見合う賃料水準が形成されていないので、非適用とした。自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格 が決定されるのが一般的と認められるので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南島原 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,700 円／㎡ [ 96.1] 100 100 [100.0] 100 [107.6] [100.0] 100 23,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 第一次産業以外に目立った産業がなく、人口 減少・高齢化の進行で地域経済は衰退傾向が 継続している。 既成の商業地であるが、郊外店へ顧客流出は 顕著で、過疎化・高齢化による後継者不足等 から、地域的衰退が継続している。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +2.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％