別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 雲仙 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲仙 5-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　板山　昌治   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 31,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲仙市国見町土黒甲字源平山４４番３外 ②地積 　(㎡) 567   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:2.5 店舗 Ｓ2 各種店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの商業地 域 南西13.5m国道 水道 多比良 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  37.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３．５ｍ国道 交通 施設 多比良港停南西方 200m 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いの商業地域で地域に特別な変化は見られない。コロナ禍の影響はほとんど見られないが、背後地人口の 減少等により商況は衰退傾向で、商業地に対する需要は弱い。当面、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は雲仙市国見町を中心として島原半島全域の商業地域に及ぶ。需要者の中心は雲仙市内の個人事業者、法人 等で、同一需給圏外からの出店は少ない。国道沿いに小売店、飲食店、医院等が建ち並ぶ地域であるが、背後地人口の 減少や島原半島内の郊外大型店との競合から、事業者の出店意欲は乏しく、商業地の需要は弱い。コロナ禍の影響は特 にない。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、自己使用の建物がほとんどで、賃貸市場が成立してい ないため試算できなかった。当該地域は、自己使用目的で取引される取引価格の水準を指標に価格が決定されることが 一般的と認められるため、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と 総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南島原 5-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,600 円／㎡ [ 95.9] 100 100 [100.0] 100 [ 92.5] [100.0] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少・少子高齢化にある過疎化進行地域 では新規出店意欲が弱く、商業地の需要は弱 含みである。そのためコロナ禍の影響はほと んどない。 国見町の国道沿いの商業地域で、背後地人口 の減少、郊外大型店との競合に伴う顧客の流 出等により商況は衰退傾向で商業地に対する 需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％