別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 雲仙 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲仙 -6 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　織田　雅雄   TEL.

鑑定評価額 3,020,000 円  １㎡当たりの価格 15,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲仙市小浜町北木指字下須賀７９７番２ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、漁家住宅 等が混在する住宅地 域 北5m市道、東側道 水道 愛野 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 木指停南西方 100m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変化は認められず、現状で推移すると予測する。人口減少・高齢化が進む中、需要の回復は認 められず、市場は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小浜町を中心とする雲仙市及び島原半島各市の住宅地域の存する圏域である。需要者の中心は、小浜町 居住者がほとんどで、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域は一般住宅、漁家住宅が混在する住宅地域であり 、人口減少・高齢化の進行等、需要の回復は見られない。取引件数は少なく、取引価格はまちまちで、需要の中心とな る価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、島原半島内の類似地域より事例を採用して求めた。地縁的選好性が比較的強い住宅地域で、自己使用目的 の取引が支配的であり、収益還元法は投下資本に見合う賃料が形成されていないので、非適用とした。居住の快適性を 重視する住宅地域であり、自己所有目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されるのが一般的と認められ るので、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　雲仙 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,100 円／㎡ [ 98.7] 100 100 [100.0] 100 [ 95.2] [100.0] 100 15,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 雲仙・小浜温泉街の観光客数は、韓国を中心 とするアジア圏からの訪日客の激減、コロナ 禍の影響もあり、全般的な減少傾向が続いて いる。 地域的には特段の変動要因は認められないが 、観光客減、人口減による需要の減退傾向は 継続しており、地価は下落傾向が継続してい る。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％