別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 雲仙 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   雲仙 -2 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　板山　昌治   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 14,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 雲仙市国見町多比良丙字中組７１８番１外 ②地積 　(㎡) 728   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農家 住宅が混在する住宅 地域 南東6m国道 水道 多比良 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ国道 交通 施設 多比良駅南西方 1.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 多比良小学校近くの既成住宅地域で、地域に特別な変化は見られない。コロナ禍の影響はないが、人口減少、高 齢化の進行による需要の減退が継続しており、当面、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は雲仙市国見町を中心として島原半島全域の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は国見町内の地元地縁者がほと んどで、同一需給圏外からの転入者は少ない。小学校に近い戸建住宅及び農家住宅が見られる既成住宅地域で、人口減 少や少子高齢化等の影響により、住宅地に対する需要は弱い。そのため、コロナ禍の影響はほとんど認められない。取 引件数が少なく、取引される価格帯もまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は自己使用の戸建住宅がほとんどで、賃貸市場が成立して いないため試算できなかった。居住の快適性、利便性が価格形成上のウェートが高く、取引価格の水準を指標に価格が 決定されることが一般的であるため、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移 及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　雲仙 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [124.2] [100.0] 100 14,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内における雇用機会が少なく、若年層の市 外流出による人口減少・高齢化のため宅地需 要は総じて弱い。そのためコロナ禍の影響は ほとんどない。 地域的に特段の変動要因はない。多比良小学 校近くの既成住宅地で、人口減少・高齢化に よる需要の減退から地価下落が継続している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +8.5 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％