別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 五島 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五島 5-2 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　井崎　嘉幸   TEL.

鑑定評価額 4,090,000 円  １㎡当たりの価格 24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 20,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五島市福江町４８１番５外 ｢福江町６－１１｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) 準防 （その他） (90,400) 1:2 店舗兼住宅 Ｗ2 低層の店舗、営業所 等が建ち並ぶ商業地 域 北東8m市道 水道 本町通り停 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    45 ｍ、南    70 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 本町通り停　北西方 250m 法令 規制 （都） 商業 (90,400) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 アーケード街背後の商業地域であるが、郊外及び東浜町に存する大型店舗等への顧客流出等の影響により需要は 低迷し、商況は衰退化している。地価は下落傾向にあり、この傾向は当分の間続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、五島市の中心商店街及びその周辺の商業地域である。需要者は市内の個人事業者や地元企業が中心で市 外からの需要は今のところ少ない。近隣地域はアーケード街背後に位置し、低層店舗や営業所等が見られる商業地域で ある。コロナ禍前から背後人口の減少や郊外に存する大型店舗等への顧客流出などが続いており商況は衰退化している 。取引が少ない上、取引価格にもバラツキがあり需要の中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は少ない事例の中から３事例を採用して試算したが、各事例の規範の程度を十分に検討して求めており、実勢 を反映し得たと判断する。収益価格は、賃貸需要が乏しく、新規の収益物件を想定するのが困難なため試算を見送った 。本件では、近隣地域が取引価格の水準を指標に価格決定されるのが通常であるため、比準価格を標準に市場の需給動 向や単価と総額との関連等に留意し、下記代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五島 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [ 95.9] 100 100 [100.0] 100 [152.9] [100.0] 100 24,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 五島市では人口減少、高齢化の進行が顕著で 地域経済は低迷している。行政等による離島 振興の各種施策が行われている。 背後人口の減少、郊外等に存する大型店舗等 への顧客流出などの影響により商況は衰退化 している。地価は依然として下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +47.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.7 ％  ％