別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 五島 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   五島 -1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　井崎　嘉幸   TEL.

鑑定評価額 3,430,000 円  １㎡当たりの価格 12,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 五島市上大津町６８２番１ ②地積 　(㎡) 274   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ1 一般住宅のほか農家 住宅も見られる既成 住宅地域 東4m市道 水道 城山町停 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   170 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 城山町停　南方 400m 法令 規制 （都） １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はない。過疎化・高齢化により宅地需要は減退傾向にあり、地価の下落が続いている。こ の傾向はコロナ禍前から続いており、今後も続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は五島市のうち福江島の住宅地域一円である。需要者は島内居住者が中心であるが島外からの転入者もみら れる。近隣地域は一般住宅や農家住宅が混在する地域で若年層の島外流出や高齢化により宅地需要は低迷している。今 後は、行政による人口減少対策等の各種施策の効果が期待されるが、今のところ特段の変化はない。需要の中心となる 価格帯は取引が少ない上、地縁的な取引も多く価格にバラツキがあり見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は事例が少なく３事例を採用して試算したが、各事例の規範の程度を十分に考慮して求めており実勢を反映し 得たと判断する。収益価格は賃貸市場が形成されておらず採用を見送った。近隣地域は居住の快適性が重視される地域 で市場での取引価格を指標に価格決定されるのが通常であることから、比準価格を採用し決定に際しては市場の需給動 向や単価と総額との関連等に留意し、下記代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　五島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,200 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [143.3] [100.0] 100 12,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 五島市では人口減少、高齢化の進行が顕著で 地域経済は低迷している。行政等による離島 振興の各種施策が行われている。 地域要因に特段の変動はない。過疎化、高齢 化等の進行により宅地需要の減退が続いてお り、地価は下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％