別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 壱岐 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   壱岐 -1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　山内　邦彦   TEL.

鑑定評価額 4,120,000 円  １㎡当たりの価格 11,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 壱岐市郷ノ浦町片原触字銭山１３６５番 ②地積 　(㎡) 358   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:2.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が見 られる市道沿いの住 宅地域 南東8m市道 水道 弁天崎入口停 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   430 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北   160 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 弁天崎入口バス停南東 方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 壱岐市郷ノ浦町のやや丘陵地に存する既成住宅地域で、地域に特別な変化は見られないが、離島に存し人口減少 や高齢化などにより住宅地に対する需要は弱いことから、地価は下落傾向が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は郷ノ浦町を中心とした壱岐市全域の住宅地域である。需要者の中心は郷ノ浦町在住の居住者であり、地縁 性の強い地域であることから同一需給圏外からの転入者は少ない。郷ノ浦町のやや丘陵地に存している地域であるが、 市内は人口減少や高齢化などの進行により経済の衰退も進行しており、需要は極端に弱い。離島は取引件数が少なく取 引される価格帯もばらつきがあり、需要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は離島に存する地域で、自用の建物が大部分 で賃貸市場が発達していないため収益価格は試算できなかった。以上より、居住の快適性を重視する住宅地域であるた め比準価格を採用し、前年標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 離島については、人口減少や高齢化など構造 的な要因により、全体的に需要は弱含みであ る。 壱岐市郷ノ浦町のやや丘陵地に存する既成住 宅地域で、周辺で住宅地の開発などは特にみ られず需要は引き続き弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％