別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 対馬 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   対馬 5-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　田平　和史   TEL.

鑑定評価額 81,600,000 円  １㎡当たりの価格 58,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 対馬市厳原町今屋敷６８１番２ ②地積 　(㎡) 1,402   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 不整形 1:2 店舗 ＲＣ2 県道沿いに店舗・ホ テル等が建ち並ぶ商 業地域 西16m県道、背面道 水道 厳原停近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    65 ｍ、南    85 ｍ、北   195 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  53.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 西１６ｍ国道 交通 施設 厳原停東方近接 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 令和元年前半までは、韓国人観光客の来島により特に観光関連産業が活況を呈していたが、その後の日韓関係の 悪化以降、地元経済は低迷しており、コロナ禍と相俟って先行きは不透明である。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は厳原町及び美津島町の中心部もしくは比田勝港周辺の商業地域である。需要者は地場企業、個人もしくは 外国人等である。上記の韓国人観光客の増加に伴い店舗地や宿泊施設地の需要が大きく伸びたため、一時は高値取引も みられたが、日韓関係悪化により観光客が激減し、それにより土地取引も停滞している。ただし公示地周辺は対馬経済 の中心地域であるため、底堅い需要は認められる。なお取引自体が少なく、需要の中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の店舗、事業所等、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が未熟成であるため、収益価格は試算で きなかった。このような状況の中、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、比準価 格を標準とし、前年標準価格も比較検討し、市場の需給動向の推移及び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により観光地や歓楽街では宿泊や飲 食需要が減退しているため、地価下落要因に なっているが、それ以外の地域ではさほど影 響はみられない。 日韓関係悪化以降、外国人観光客は激減して おり、特に観光関連業は苦境にあるが、対馬 市の対馬藩札事業等で国内観光客の呼び込み がなされている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％