別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松浦 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松浦 5-2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　佐和子   TEL.

鑑定評価額 5,340,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松浦市御厨町里免字坂本３２４番３外 ②地積 　(㎡) 253   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.5 診療所兼住宅 Ｗ2 店舗併用住宅等が建 ち並ぶ国道沿いの商 業地域 南西11.5m国道 水道 御厨 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   150 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１．５ｍ国道 交通 施設 御厨バス停西方 120m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗併用住宅を中心とする商業地域であり今後も現状を維持するものと予測する。人口減少、高齢化、後継者不 足により、年々商業地域として繁華性が薄れつつあり、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松浦市及び隣接市を含む商業地域の圏域である。日用品販売を主体とした商業地域であることから、需要 者の中心は地場の個人事業者及び法人であるが、人口減少や地域の衰退に伴う売上の減少、大型店への顧客の流出、ネ ット販売等により商環境は極めて厳しい状況にあり、さらに店舗経営者の高齢化や業績不振等とも相俟って供給圧力が 強まっている。商業地の取引が極めて少ないことから、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は取引件数が少なく広範囲から採用したが、各々の補修正は適正で市場の実態を反映した実証的な価格と思料 する。収益価格は標準的使用が店舗兼住宅で、かつ、自己使用建物が中心で賃貸市場が未成熟であるため非適用が相当 と判断した。当地域は取引価格の水準を指標として価格決定されるのが通常であることから、比準価格を標準に、代表 標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐世保 5-17                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内における雇用機会が少なく、若年層の市 外流出・人口の減少・高齢化の進行が続いて おり、宅地需要は総じて低い。 地域要因に特別な変動要因はないが、人口の 減少に伴う地域経済の衰退から商業地の需要 は弱く、新規出店もほとんどみられない状態 が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +0.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％