別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 松浦 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   松浦 5-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　松尾　佐和子   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 松浦市志佐町里免字栗毛田３３１番３外 ②地積 　(㎡) 532   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 不整形 1.5:1 店舗兼共同住宅 ＲＣ5 低層店舗等が建ち並 ぶ市役所に近い商業 地域 北東16m市道 水道、下水 松浦 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北   230 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 松浦市役所前バス停南 方 160m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 市内の中心的商業地域で、今後も現状を維持していくものと予測する。西九州自動車道の延伸により各種効果は みられるものの、人口減少等で商業地の需要は依然として弱く、地価は緩やかな下落傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は松浦市及び隣接市を含む商業地域の圏域。需要者の中心は地場の個人事業者及び法人であるが、市中心部 であることから全国的規模のチェーン店も含まれる。松浦市の中心的商業地域であるが、日用品、食料品等の店舗がほ とんどで、買い回り品については隣接市やネット販売等によることから商業地の需要は弱く厳しい状況にある。敷地規 模にばらつきがあることや取引が極端に少ないこと等から需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は広範囲の取引事例から求めたが、各々の補修正は適正であり市場の実態を反映した価格と思料する。収益価 格は賃貸物件が少なく、自用の建物が大部分であり賃貸市場が未成熟なため非適用が相当と判断した。取引価格の水準 を指標として価格決定されるのが通常であることから、本件では、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、 市場の需給動向の推移及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平戸 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [139.0] [100.0] 100 35,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内における雇用機会が少なく、若年層の市 外流出・人口の減少・高齢化の進行が続いて おり、宅地需要は総じて低い。 市の中心的商業地域である。「市民総合福祉 プラザ」、「ＪＣＨＯ松浦中央病院」、店舗 の出店等で市内中心部の商業地域の集積度は やや高まった。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +44.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％