別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 平戸 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平戸 5-2 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　石橋　孝作   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 45,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平戸市新町字新町９０番１外 ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2 事務所兼住宅 ＲＣ3 店舗、事務所、ホテ ル等が建ち並ぶ商業 地域 南15m市道 水道 たびら平戸口 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 たびら平戸口駅北西方 4.3km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は店舗、事務所、ホテル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状のままを維持するものと予測する。 地価は人口減少等に伴う商況の低迷等を反映し需給は弱く、依然下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平戸市中心部の普通商業地域を中心とした圏域であり、広域的には隣接市町の商業地も含まれる。需要者 の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ個人事業者及び事務所用地等を求める地場企業であり、外部からの参入はほとん どない。人口減少、店舗経営者の高齢化に伴う廃業や事務所の統廃合等により地域経済は低迷し、需要は減退、潜在的 供給圧力は強まる傾向にある。中心となる価格帯は更地で１２００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例より求めたものであり、実需に裏付けられた説得力に富む価格である。 収益価格は店舗兼住宅が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、賃貸事例はほとんどなく、賃貸市場が未発達 なため収益還元法の適用が困難であった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場に即した比準価格を採用して、 単価と総額の関連等に留意し、さらに需給動向等を再吟味のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平戸 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,900 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [109.6] [100.0] 100 45,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、観光に頼る地方都 市の不動産の需給動向は不透明感がある。 観光を軸にした振興策が図られているが、不 動産の需要を喚起するまでには至っていない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.5 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％