別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 平戸 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平戸 5-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　石橋　孝作   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 49,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平戸市木引田町字木引田町４６０番 ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 土砂災害警戒区域 1:3 店舗兼住宅 ＲＣ2 店舗、金融機関等が 混在する既成商業地 域 南東8m県道、背面道 水道 たびら平戸口 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平戸市の中心商業地域 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 たびら平戸口駅北西方 4.8km 法令 規制 （都） 商業 (80,400) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は低層店舗、銀行等が混在する当市中心部の商業地域であり、今後も現状のままを維持するものと予測 する。地価は人口減少等に伴う商況の低迷等を反映し需給は弱く、依然下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平戸市中心部の普通商業地域を中心とした圏域であり、広域的には隣接市町の商業地も含まれる。需要者 の中心は同一需給圏内に地縁性をもつ個人事業者等であり、既存商店街のため外部からの参入はほとんどない。観光を 軸に振興策が図られているが、人口減少、店主の高齢化や郊外型店舗の進出等により商況は低迷し、需要は減退、潜在 的供給圧力は強まる傾向にある。中心となる価格帯は更地で１０００万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例より求めたものであり、実需に裏付けられた説得力に富む価格である。 収益価格は低層店舗が標準的使用、かつ、自用の建物が大部分であり、賃貸事例はほとんどなく、賃貸市場が未発達な ため収益還元法の適用が困難であった。よって、前年公示価格等からの検討を踏まえ、市場に即した比準価格を採用し て、隣接市商業地等との均衡に留意、さらに需給動向等を再吟味のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響により、観光に頼る地方都 市の不動産の需給動向は不透明感がある。 商店街を巻き込んだ観光地としての整備が進 捗しているが、不動産への需要を喚起するま でには至っていない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％