別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 平戸 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平戸 -5 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　研一   TEL.

鑑定評価額 1,200,000 円  １㎡当たりの価格 6,540 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平戸市田平町大久保免字釜田１１７番５ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ漁港沿いの住宅地 域 東5m市道、背面道 水道 たびら平戸口 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 たびら平戸口駅北東方 1.2km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は漁港沿いの住宅地域で、今後もしばらくは現状を維持するものと予測する。漁業の低迷、居住者の高 齢化等から需要は弱いが、地価は底値圏に近づいており、今後は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,540 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は平戸市田平地区の農漁家住宅地域を中心として周辺市町を含む類似価格帯の住宅地域である。需要者の中 心は田平地区の農業、漁業従事者であるが、外部からの転入者は少なく、地縁性を有する取得者に限定される傾向があ る。人口の減少、居住者の高齢化が続いていることから、需給関係は弱く不動産の取引件数も少ない。したがって、需 要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は平戸市及び隣接市町の住宅地の事例を採用して求めた。当該地域は自用の戸建住宅が大部分の住宅地域で、 賃貸市場が成熟していないため収益還元法は非適用が相当と判断した。価格形成上、居住の快適性、利便性のウェイト が高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を採用して、前 年公示価格との検討を踏まえ、周辺標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      6,610 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大の影響により 雇用、所得環境は弱い動きとなっている。人 口減少、高齢化により宅地需要は低迷してい る。 漁業の低迷、居住者の高齢化等で住宅地の需 要は弱く地価は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％