別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 平戸 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   平戸 -4 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　小西　研一   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 平戸市田平町山内免字百合野１９０番２ ②地積 　(㎡) 858   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） (80,200) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東8.5m市道、北東側道 水道 たびら平戸口 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       630 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 たびら平戸口駅南東方 550m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は田平地区の利便性が良い住宅地域で今後とも現状を維持するものと予測する。田平地区は平戸市では 人口減少率が低く需要も底堅い傾向にあり、今後、地価は横這い傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に田平地区の住宅地域であるが広域的には平戸市内全域の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は、田平地 区を中心とする平戸市内在住の一次取得者層である。当地域は既存の一般住宅地域で街路、区画も整然とはしていない が平坦地で需要は底堅い。田平地区は人口減少率が低く、小規模ではあるが周辺では分譲住宅地も散見される。取引件 数が少なく画地の規模がまちまちであることから、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は平戸市内の住宅地の事例を採用して求めた。当該地域は自用の戸建住宅が大部分の住宅地域で、賃貸市場が 成熟していないため収益還元法は非適用が相当と判断した。価格形成上、居住の快適性、利便性のウェイトが高い住宅 地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であるため、比準価格を採用して、代表標準地と の検討を踏まえ、さらに市場の需給動向の推移及び単価と総額を再検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　平戸 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [118.0] [100.0] 100 15,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症拡大の影響により 雇用、所得環境は弱い動きとなっている。人 口減少、高齢化により宅地需要は低迷してい る。 平坦地で利便性も良いことから周辺では小規 模の住宅開発がみられ、需要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％