別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大村 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大村 5-4 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　竹房　政美   TEL.

鑑定評価額 169,000,000 円  １㎡当たりの価格 50,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大村市幸町２５番１７７外 ②地積 　(㎡) 3,381   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） (90,400) 1:2 店舗 Ｓ1 大規模商業施設を中 心とする郊外の商業 地域 南18m市道、西側道 水道、ガス、下水 大村 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   300 ｍ、南   150 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 大型商業施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     3,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ市道 交通 施設 寿町バス停西方 100m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 広範囲の商圏を持つ大規模商業施設を核店舗として、各種商業施設が集積しマンションも立地する商業地域であ る。商業施設は今後も集積が進む予定であり、地価は今後とも緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 大型商業施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大村市及び隣接する諫早市の商業地域で、大型店舗が集積し広域的な商圏を有している。需要者の中心は 地元企業、全国展開のチェーン店等のほかマンション業者も含まれる。人口増加を背景に需要は根強いものの供給は限 定されているほか、周辺国道沿線も含め事業用定期借地等による出店が多く更地の取引は少ない。また稀少な更地取引 も土地需要者の業種、業態によって取引価格には幅があるため、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市内の路線商業地域の取引事例を中心に比準して求めたもので、実需に裏付けられた実証的で説得力に富む 価格である。近隣地域は事業用定期借地、建設協力金差入方式による出店が多く、適切な大規模商業施設の賃貸事例の 収集が困難であるため収益還元法の適用は断念した。本件では、商業地の需給動向を反映する実証的な比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額の関連性にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大村 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,900 円／㎡ [101.5] 100 100 [102.0] 100 [112.6] [103.0] 100 50,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内でのコロナ禍の影響は限定的であったた め、地域経済は緩やかな回復傾向にある。当 市の人口は依然増加傾向で推移している。 大規模商業施設のほか周辺にはマンションも 立地しており、今後も新規出店計画が予定さ れており、当該商業地域に対する需要は堅調 である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％