別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大村 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大村 -1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　工藤　健夫   TEL.

鑑定評価額 9,240,000 円  １㎡当たりの価格 40,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大村市武部町９９番１１ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南東4m市道 水道、ガス、下水 大村 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 田の平橋バス停北方 210m 法令 規制 （都） １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が多い住宅地域で、今後も現状を維持すると予測する。周辺の活発化する宅地開発の 影響により既成住宅地の需要は回復傾向にあり、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大村市の市街地一円の住宅地で広域的には市全域ほか隣接市町の圏域に及ぶ。需要者の中心は大村市とそ の近郊に在住する３０～４０代の一次取得者層である。周辺では中小規模の宅地開発が活発に行われており、既成住宅 地の地価も緩やかな上昇傾向にある。土地は２００㎡前後で８００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円台後半程 度の物件が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域内にあり、近隣地域は自用の戸建住宅が大部分である。賃貸市場は成熟しておらず、収益価格 は試算しなかった。快適性、利便性を重視する住宅地域であることから、取引価格の水準を指標に価格が決定されるこ とが一般的であると認められるので、比準価格を採用し、単価と総額との関連等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響が和 らいでおり、緩やかに持ち直している。 宅地開発の活発化に伴い開発素地の価格等は 上昇傾向にあり、値頃な既成住宅地に対する 需要は回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％