別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 諫早 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諫早 5-6 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　山内　邦彦   TEL.

鑑定評価額 38,400,000 円  １㎡当たりの価格 49,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 諫早市栄田町２２５番１ ｢栄田町２２－４６｣ ②地積 　(㎡) 774   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 作業所 Ｓ2 店舗、作業所等が建 ち並ぶ旧国道沿いの 商業地域 北東12m市道 水道、下水 諫早 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   250 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 諫早駅北西方 1.5km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ諫早駅から大村市への幹線道路沿いの商業地域で、地域に特別な変化は見られないが、幹線道路沿いの需要 の高まりにより、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は諫早市及び隣接市の幹線道路沿いの商業地域である。需要者の中心は郊外型の店舗、事業所等を必要とす る個人事業者及び法人である。諫早市から大村市を結ぶ路線商業地域ではあるが、北バイパスの裏道的な性格を有し繁 華性は高くないため、需要はあまり高くない。路線商業地は取引件数が少なく取引される価格帯もばらつきがあり、需 要の中心価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した説得力に富む価格である。一方、対象標準地は低層店舗が標準的使用である地域であるが 、自用の建物が大部分で賃貸市場が発達していないため、収益価格は試算できなかった。以上より、市場性を反映した 比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意し、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　諫早 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [109.7] [100.0] 100 49,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が懸念される中、諌早市の商 業地については、郊外店舗が見込める地域に おいて根強い需要がある。 大村市に向かう幹線道路沿いの商業地域で、 繁華性の向上はあまり見られないが、住宅地 に対する相対的割安感から地価は緩やかな上 昇傾向である。。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％