別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 諫早 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諫早 3-1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　石橋　孝作   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 8,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 市比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 諫早市栄田町１０２５番 ②地積(㎡) 1,272  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １低専 (50,80) （その他） 不整形 1:1.2 畑 既成住宅地域に隣接する農地からなる地域 西2m道路、南側道 水道、下水 諫早 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   50 ｍ、西   30 ｍ、南   30 ｍ、北  160 ｍ ②標準的使用 住宅地向き宅地見込地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   31.0 ｍ、奥行　約　　   35.0 ｍ、規模　　      1,100 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 道 路 ２ｍ道路 交通 施設 下栄田バス停北西方 750m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の 　将来予測 分譲住宅団地の供給過剰感の沈静化を受け、宅地見込地に対する需要は落ち着いてきていることから、当該地域 は宅地化条件が劣ることにより需要は弱含みながら、地価は回復傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 住宅地向き宅地見込地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 不整形　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　      8,000 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　      7,940 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、諫早市周辺部の宅地見込地の地域である。需要者は、地場不動産開発業者が中心である。同一需給圏内 に係る転換後造成後の宅地は、分譲住宅団地による宅地供給が過剰気味であったものが、近年解消されてきている。造 成の困難な土地への需要は弱含みであったが、当地域の開発素地の需給関係も堅調に推移してきている。画地の個性が あるため需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は市場の実勢を反映した実証的な価格である。控除後価格は戸建住宅団地の開発を想定した理論的価格である が、試算の過程で想定要素を多く含んでおり、また、高低差が大きく造成工事費に相当の費用を要することから相対的 規範性に劣る。よって、本件においては、比準価格を採用し、控除後価格を比較考量して、さらに周辺標準地価格との 検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　            円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　       ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響による先行き不透明感があるが、 長期的には不動産への需要は選別が強まり、二局化 が進むと思われる。 住宅地域に隣接する地域であるが、特別な変動要因 はなく、市街地に近い素地に対する需要は回復傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他