別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 諫早 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諫早 -14 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　石橋　孝作   TEL.

鑑定評価額 6,570,000 円  １㎡当たりの価格 16,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 諫早市本明町２６６番１ ②地積 　(㎡) 398   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 古くからの住宅地域 北4.5m市道、東側道 水道、下水 諫早 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   300 ｍ、南   240 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 一軒茶屋バス停北西方 1.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺で新幹線の高架橋工事は進んでいるが近隣地域は駅に遠く開業の期待に関係はない。調整区域の開発や建築 行為への規制緩和は今後も浸透していくと見込まれるが、現時点では下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は諫早市内一円の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は主として当該地域に地縁的選好性を有する 地元居住者等が中心である。諫早市内では調整区域内での建築規制の緩和で農家以外の住民でも住宅を取得する事が容 易となっている。近隣地域周辺でも小規模な分譲地が見られるが、周辺の生活関連のインフラ整備が弱いために需要は まだ弱い。中心的な価格帯は更地で７００万円弱、新築戸建で２４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は諫早市内の市街化調整区域内の宅地の取引事例を選択し、周辺整備や社会資本の充実度等の居住環境の優劣 に着目して比較を行って求めたもので、最近の調整区域内宅地の市場性と対象標準地の価格水準は概ね把握出来たもの と考える。一方、収益価格は調整区域故に賃貸の収益物件が殆ど存在しない事、賃貸需要も無い事等を考慮し試算を断 念した。鑑定評価額は前年価格との関連性並びに代表標準地との検討を踏まえて比準価格を以って決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　諫早 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [134.1] [100.0] 100 16,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響による先行き不透明感があ るが、利便性、居住の快適性等の優る不動産 の需要は安定的に推移している。 周辺では一部の地域で新幹線開業に向けた工 事に関連して社会資本等の基盤整備は見られ るが、近隣地域に変化は無く需要が弱い状況 が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％