別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 諫早 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諫早 -13 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英之   TEL.

鑑定評価額 9,620,000 円  １㎡当たりの価格 17,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 諫早市川内町５９５番９外 ②地積 　(㎡) 556   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅の見られる 水田地帯の住宅地域 東6m市道 水道、下水 小野 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 曙町バス停北方 250m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 水田を中心とする優良な農地に囲まれた農家集落地域である。市街化調整区域に対する建築規制の緩和措置も近 隣地域周辺ではあまり影響していない。今後の地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市内一円の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は当地域に地縁的選好性を有する一次取得者層が 中心である。諫早市内では調整区域内の開発・建築規制がかなり緩和され、現実に開発が進んでいる地域もあるが、近 隣地域周辺は優良な農地に囲まれ農業を中心とする集落であり、地域要因に変化は見られない。従って宅地需要も弱く 地価は依然下落傾向にある。農家集落のため取引が少なく、中心的な価格帯を判定するのは困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市内の市街化調整区域内の宅地の取引事例を選択し周辺の開発の状況も含め、住宅地としての価格形成要因 の比較を行なったもので、対象標準地の市場性と価格水準は把握できたと考える。一方、収益価格は近隣地域周辺に収 益用不動産が皆無であり、賃貸市場も成熟していないことから試算を断念した。本件では、比準価格を妥当と判断し、 代表標準地の価格との均衡及び単価と総額との関連にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　諫早 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [100.0] 100 [127.6] [100.0] 100 17,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの先行き不透明感が続いているが 、住宅地では、利便性の高い市中心部や街路 条件の良い郊外等で、需要は緩やかに回復し ている。 周囲には農地が広がり農家が点在する土地利 用度の低い地域である。需要が弱く調整区域 に対する規制緩和の中でも宅地転用等の動き は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％