別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 諫早 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諫早 -11 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　森永　啓次   TEL.

鑑定評価額 5,460,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 諫早市若葉町２２５番３１ ②地積 　(㎡) 176   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模の一般住宅が 多い傾斜地の分譲住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 西諫早 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 西諫早駅南西方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 他の競合住宅団地に比べ造成時期が古く住環境が劣るが、地価の長期下落によって価格水準は底値圏にあり、か つ周辺住宅団地の供給過多解消による需要の回復により地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は諫早市の郊外の住宅地域で、主たる需要者は諫早市に居住する３０～４０代の１次取得者層である。対象 標準地の属する住宅団地は新規分譲団地と比較して競争力は弱いものの、諫早市においては大・中規模の住宅団地の分 譲が進み供給過剰は緩和しており、これを反映し需給はやや改善し価格水準は緩やかな上昇傾向で推移していくものと 思料する。土地は１８０㎡程度で６００万円程度、新築の戸建住宅は２２００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用目的での戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、賃貸市場は熟成していないため収益還元法は適用できなかっ た。居住の快適性を重視する住宅地域であり、自用目的の取引が主で、市場における取引価格を指標として価格が形成 されるため、本件評価においては、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連性にも留意のうえ、規範性の高 い取引事例を採用し求めた市場性を反映する比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　諫早 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     33,900 円／㎡ [100.3] 100 100 [102.0] 100 [111.1] [103.0] 100 30,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県経済はコロナ禍の影響が和らぎ回復基調に あるが、原油高のほか新型コロナ変異株の世 界的流行の兆候も見られ、予断を許さない状 況にある。 近隣地域は古い住宅団地で、近傍の競合住宅 団地に比べ競争力にやや欠けるが、供給過剰 の緩和により需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％