別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 諫早 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諫早 -9 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英之   TEL.

鑑定評価額 8,540,000 円  １㎡当たりの価格 39,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 諫早市小船越町７７０番１ ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南西5.5m市道 水道、ガス、下水 西諫早 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   160 ｍ、南    60 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．５ｍ市道 交通 施設 ポリテクセンター長崎 前バス停北西方 420m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。周辺分譲住宅団地の供給が続 いたため長く横ばい傾向で推移していたが、今後は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.5 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は諫早市西部の住宅地域を中心とした市内全域の圏域。需要者は諫早市に在住する３０～４０代の一次取得 者層が中心である。諫早市においては大型住宅団地の相次ぐ開発により供給が過剰気味であったが、順調に売却が進ん で供給過剰感も相当に弱まってきており、居住環境の良い地域では需要は順調に回復してきている。土地は２００㎡程 度で８００万円程度、新築の戸建物件は２６００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が連たんする既成の住宅地域であり、アパートも見受けられるが、賃貸市場は成熟しておらず、建築コストに 見合う賃料水準の確保も困難なため、収益価格は試算しなかった。利便性、快適性を重視する住宅地域であり、取引価 格の水準を指標に価格が決定されることが一般的である。よって比準価格を重視し、周辺標準地との検討、単価と総額 との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　諫早 -11                   　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの先行き不透明感が続いているが 、住宅地では、利便性の高い市中心部や街路 条件の良い郊外等で、需要は緩やかに回復し ている。 周辺の開発がすすみ、今後も閑静な居住環境 への需要は維持していくと予測され、地価は 緩やかな上昇傾向で推移すると思われる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％ +0.5 ％