別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 諫早 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諫早 -3 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　石橋　孝作   TEL.

鑑定評価額 7,680,000 円  １㎡当たりの価格 34,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 諫早市日の出町１８２９番１４ ｢日の出町７－２１｣ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 東6m私道 水道、ガス、下水 諫早 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    90 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ私道 交通 施設 日の出公園前バス停南 西方 110m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。地価は長期の下落の結果、低価格となっ たことから値頃感が生じており、今後は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、諫早市の類似価格帯の住宅地域である。需要者の中心は、市内及び周辺市町在住の一次取得者層が大半 を占める。諌早市内では、新規分譲住宅地及び中心部では分譲マンションの販売が多数見られ、競合物件は多い。これ らと比較すると、近隣地域は、長期の地価下落の結果、地価に値頃感が生じており、上昇傾向にあると認められる。需 要の中心となる価格帯は、土地は２２０㎡程度で７５０万円程度、新築の戸建物件は２６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、近隣地域周辺及び類似価格帯の住宅地の取引事例を採用して求めた。近隣地域は、第１種低層住居専用地 域内の戸建住宅地域で、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法は非適用が相当と判断した。当地域は、実際の 市場での取引価格を指標に価格形成される傾向が強い。したがって、周辺標準地の価格との均衡及び単価と総額との関 連にも留意のうえ、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響による先行き不透明感があ るが、利便性、居住の快適性等の優る不動産 の需要は安定的に推移している。 周辺の分譲住宅地等との競合はあるが長期の 地価下落の結果、低価格となって地価に値頃 感が生じ、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％