別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 諫早 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   諫早 -1 長崎県 長崎第２ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　英之   TEL.

鑑定評価額 11,300,000 円  １㎡当たりの価格 53,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 諫早市金谷町５３８番 ｢金谷町１３－３５｣ ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (70,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西5.8m市道、北側道 水道、ガス、下水 諫早 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    40 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ．８ｍ市道 交通 施設 金谷町バス停南東方 150m 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ高価格帯の既成住宅地域で、利便性に優れ根強い需要がある。長期化した 地価下落による値頃感から、地価動向は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は諫早市のうち中心部周辺の一般住宅地域を中心とした圏域である。需要者は市内居住者のほか周辺市に在 住する３０～４０代の一次取得者層が中心である。緩傾斜地に中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、幼稚園や小 中学校にも近く、根強い宅地需要がある。土地は２００㎡程度で１０００万円～１１００万円程度、新築の戸建物件は ３０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用の戸建住宅が中心で、賃貸市場は成熟していないため収益価格は試算しない。居住の快適性、利便 性が価格形成上のウェートが高い住宅地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であること から、信頼性の高い取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、市場の需給動向の推移及 び単価と総額を再吟味のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　諫早 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,600 円／㎡ [100.9] 100 100 [105.0] 100 [101.5] [103.0] 100 53,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの先行き不透明感が続いているが 、住宅地では、利便性の高い市中心部や街路 条件の良い郊外等で、需要は緩やかに回復し ている。 市中心部の利便施設等に比較的近い住宅地域 で根強い需要があり、地価は上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％