別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 島原 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   島原 9-1 長崎県 長崎第１ 氏名  不動産鑑定士　荒川　千洋   TEL.

鑑定評価額 26,500,000 円  １㎡当たりの価格 12,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 島原市大手原町甲２１３０番６１ ②地積 　(㎡) 2,157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 工業 (60,200) （その他） 1:1 事務所兼作業所 Ｓ2 中小規模の倉庫、工 場等が混在する臨海 工業地域 南17m道路、東側道 水道 三会 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   350 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 臨海部の工業地域 街 路 １７ｍ道路 交通 施設 新港入口停東方 650m 法令 規制 （都） 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の事業所、倉庫や工場等が混在する臨海型の工業団地である。市場規模が小さいため流通関連は動きが 弱く、製造関連の投資意欲は低い。近隣地域に対する需要は低迷しており地価は今後も下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     12,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県下全域の中小工場地域である。需要層は国道背後の工業団地であるため流通関連業者が有力であり、地 場の製造業者等も含まれる。近隣地域は臨海型で進出企業は食糧関連の流通企業が目立つが製造業関連も見られる。但 し規模は小さく厳しい経営環境の中で辛うじて事業を継続しているのが実態で、新たな開発や新規投資の動きは見られ ない。島原半島内の他の工業地も含め取引件数は少なく需要の中心となる価格帯は見出せないのが実状である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は県南地域の臨海型の中小工業地域を中心に、用途的類似性も考慮して採用した取引事例から求めたもので、 近隣地域の市場性と地価水準は概ね適切に反映出来たと考える。一方収益価格は近隣地域では自社の工場や事業所、倉 庫等が通常で、賃貸市場が成立していないため試算を断念した。そこで鑑定評価額は県内の工業地の地価公示標準地と の関係や、最近の工業地に対する需給動向及び前年価格との関連性を考慮し比準価格を以って決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     12,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 不動産の需給に対する新型コロナの影響は地 域や用途によって差があるが、地価は依然と して２極化の方向にあり地域間格差は現在も 拡大している。 地域に外見的な変化はない。製造業のほか食 糧、食品関連の企業も進出しているが厳しい 経済環境の中で、一部事業縮小の動きも見ら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％